隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。審判實(shí)踐中，房屋租賃合同糾紛所占比例較大，這些糾紛的承租方因?yàn)榻?jīng)營和使用的需要，往往對所承租房屋進(jìn)行大規(guī)模的裝修及增加附屬設(shè)施，產(chǎn)生糾紛后添附物補(bǔ)償問題常成為雙方爭議的焦點(diǎn)，由于雙方在合同中的約定不明，同時法律法規(guī)對此缺乏相應(yīng)的具體規(guī)定，所以此類案在審理過程中的難點(diǎn)較為突出。筆者現(xiàn)就房屋租賃合同中添附物的性質(zhì)及補(bǔ)償原則和方法淺作探討。

一、添附物的性質(zhì)

房屋租賃合同中的添附物主要包括房屋裝修物和新增的附屬設(shè)備。裝修物是指為使房屋內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求和使用目的，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理而使用的裝飾裝修材料；裝修物之外的其它附屬設(shè)備是指增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的中央空調(diào)、電梯、水、電等服務(wù)設(shè)施。添附物的性質(zhì)實(shí)際上就是民法理論中動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，添附物是從物，房屋是主物，添附物因其附合于作為不動產(chǎn)的主物房屋上，租賃合同期滿后其所有權(quán)由房屋所有權(quán)人取得。但在租賃合同期限屆滿前合同當(dāng)事人解除合同時就會產(chǎn)生對添附物的補(bǔ)償問題。房屋經(jīng)過裝修后，裝修物已與房屋連成一體，達(dá)到了不可分離的程度，承租人對其擁有所有權(quán)，而出租人擁有出租房屋的所有權(quán)。如果在合同解除時強(qiáng)行將裝修物拆除，則會造成財(cái)產(chǎn)上的損失。新增的附屬設(shè)備亦是如此，這些設(shè)備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費(fèi)用都很高，一旦拆除會嚴(yán)重影響其本身的價值，而且還會損壞房屋本身。

在民法理論中，動產(chǎn)所有權(quán)可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權(quán)人的物相結(jié)合形成新的財(cái)產(chǎn)。附合可以分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的一般原則是，依不動產(chǎn)為主物，由不動產(chǎn)之所有權(quán)人取得附合其上的從物的所有權(quán)。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權(quán)人為善意附合，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美姆梢?guī)定要求主物物主賠償損失；從物所有權(quán)人為非善意附合的（如在承租的住房內(nèi)設(shè)置不利于房屋的建筑物），則反而應(yīng)承擔(dān)排除損害的責(zé)任。

二、添附物的補(bǔ)償原則

關(guān)于房屋租賃合同中添附物的補(bǔ)償問題，我國法律沒有直接規(guī)定，但最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見 （試行） 第86條的規(guī)定基本上體現(xiàn)了上述理論，該條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”。但該條規(guī)定并沒有對添附物的補(bǔ)償原則和方法作出具體規(guī)定，筆者認(rèn)為房屋租賃合同解除后添附物的補(bǔ)償應(yīng)依據(jù)以下原則：

（一）最大限度發(fā)揮裝修物價值的原則。這是民法中添附理論的根本目的。法律之所以強(qiáng)制性規(guī)定主物所有權(quán)人可因添附而取得從物的所有權(quán)，正是為了最充分利用附合物的社會經(jīng)濟(jì)價值。因?yàn)橐坏┎鸪龔奈铮环矫鏁斐蓮奈锉旧淼膿p毀，從物所有人為拆除從物也要付出一定的人力和財(cái)力，而且從物所有人為恢復(fù)主物原狀還要另外再支出一筆費(fèi)用，造成巨大的社會資源的浪費(fèi)，因此，目前世界大多數(shù)國家的民事立法中均明確規(guī)定了主物所有權(quán)人因添附而取得從物所有權(quán)的制度。 

（二）過錯責(zé)任與公平合理相結(jié)合的原則。這一原則也是在處理房屋租賃合同糾紛案件中對添附物補(bǔ)償所要依據(jù)的主要原則。對于承租人的善意增添物，在承租人交還房屋時由于其所有權(quán)已由出租人取得，出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人的損失。我國最高法院的《意見》86條規(guī)定可以折價補(bǔ)償。這些規(guī)定對于處理合同期滿時的情況比較容易適用。但對于合同期滿前因一方或雙方的原因致合同無效或被解除，承租人的增添物損失如何補(bǔ)償則難以簡單適用。對此應(yīng)根據(jù)在正常情況下出租人對增添物的需要程度和增添物可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原則，分別不同情況，公平合理地進(jìn)行補(bǔ)償。

（三）侵權(quán)損害賠償原則。對于承租人的惡意增添，如未經(jīng)出租人同意或超出承租目的合理需要范圍擅自所作的增添，由于承租人此時所為的增添已構(gòu)成對承租房屋的侵害，是侵權(quán)行為。因此，承租人在交還房屋時，原則上應(yīng)對承租房屋恢復(fù)原狀，給出租人造成損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

三、添附物的補(bǔ)償方法

如果雙方當(dāng)事人在簽訂的租賃合同中對承租人的增添物的處理及補(bǔ)償有明確約定，應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人沒有約定或約定不明確時，則可適用上述補(bǔ)償原則。在適用上述原則時，只有綜合地加以運(yùn)用，才能真正公平合理地解決糾紛，切實(shí)維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（一）因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除時添附物的補(bǔ)償。承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是經(jīng)出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，可以對裝修物現(xiàn)價值進(jìn)行評估，并由出租人進(jìn)行補(bǔ)償；若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，拆除后并不會影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆除的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

（二）因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除時添附物的補(bǔ)償。承租人對房屋進(jìn)行裝修若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，拆除后不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆除的，可對裝修物進(jìn)行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，拆除后不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。有人提出，對承租人的惡意增添，如正常情況下對出租人仍有利用價值，拆除又會嚴(yán)重影響增添物價值的，可對承租人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。這一做法缺乏根據(jù)，承租人的惡意增添已是侵權(quán)在先，按照民法的侵權(quán)理論，侵權(quán)人應(yīng)負(fù)恢復(fù)原狀或賠償損失的責(zé)任。合同法第 223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。如出租人不同意承擔(dān)，法院以增添物對出租人有利用價值而強(qiáng)行判決出租人承擔(dān)并補(bǔ)償承租人損失，這是對侵權(quán)行為的保護(hù)，損害了出租人的合法權(quán)益，客觀上還可能導(dǎo)致承租人為營利目的亂裝修，出租人不堪補(bǔ)償?shù)膰?yán)重后果。

（三）因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除時添附物的補(bǔ)償。承租人若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進(jìn)行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的進(jìn)行裝修，如果不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。