上訴人（一審原告）耿某

被上訴人（一審被告）丁某

被上訴人（一審被告）徐某

2004年12月31日，沭陽縣某單位與其職工徐某簽訂房屋買賣合同書一份，由徐某購買該單位南關家屬區北樓308室。2005年6月24日，徐某與丁某簽訂房屋出售協議。雙方約定：徐建春將沭陽縣南關家屬區北樓308室及北樓轎車庫出售予丁某，房款11萬元于年底付清。后因房屋面積增加，丁某于2006年5月13日前共給付徐某房款11.5萬元。該房屋建成交付使用后，徐某即將房屋鑰匙交給丁某。2008年徐某因犯罪入獄。2009年2月13日，該單位工會通知丁某:“你購買我單位308室徐某房產，現已辦好房產證和土地證。該房屋已被徐某私下賣給了你，現徐某因犯罪無法償還銀行剩余貸款，經我單位與公積金辦公室協調，決定該貸款由你代交……”后該房屋剩余2.45萬貸款已由丁某全部交清，該單位將該房屋房產證及土地證交予丁某。

耿某與徐某民間借貸糾紛一案，法院于2008年12月31日作出判決。內容為：徐某于判決生效后十日內給付耿某借款25萬元。因徐某未能自動履行義務，耿某于2009年2月19日申請立案執行。在執行過程中，法院裁定查封徐某名下的沭陽縣南關家屬區北樓308室房屋一處。查封時丁某正對該房屋進行裝潢，丁某遂向該院提出異議。經審查法院裁定丁某的執行異議成立，解除對該房屋的查封。耿某起訴要求對該房屋許可執行。

第一種意見認為，根據《中華人民共和國物權法》對物權的轉移明確規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記不得對抗善意第三人。本案發生在物權法實施后，根據物權法的相關規定，丁某與徐某的房屋買賣合同即使有效，因尚未辦理房屋變更登記手續，房屋的所有權人仍為徐某，因此，丁某不能對抗上訴人的執行申請。至于丁某的損失可通過合同之訴要求徐某予以賠償。

第二種意見認為，由于徐某和丁某之間的房屋買賣協議不違反法律法規的強制性規定，應屬有效，因此，雖然訟爭房屋應歸徐某所有，但因徐某與丁某簽訂的協議合法有效，就應產生債權法上的約束力，即徐某應嚴格按照雙方的約定，履行合同義務，并在條件允許的情況下，協助丁某辦理過戶手續，使丁某最終獲得對房屋的所有權。縱觀全案，徐某已將房屋交付給丁某占有使用，只是由于徐某犯罪入獄，致使房屋無法辦理過戶手續，房屋產權未過戶給丁某是一種客觀外在的因素所致，如將訟爭房屋所有權認定為徐某所有亦違背合同當事人訂立買賣合同的目的，也與目前丁某占有房屋的實際現狀不符，因此應認定該房屋所有權為丁某所有，耿某要求執行該房屋不予支持。

第三種意見認為，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。本案中，涉案房屋雖未辦理產權過戶登記手續，但丁某對此并無過錯，并且已經支付全部價款，實際占有該房屋，故對該房屋法院不應執行。

徐某與丁某簽訂的買賣合同雖然有效，但因未辦理變更登記手續，涉案房屋應當仍為徐某所有。丁某只能依據買賣合同的約定，為最終實現物權，請求徐某協助辦理房屋產權過戶登記手續，而不能要求法院直接確認其對該房屋享有所有權。在所有權未依法變更登記的情況下，人民法院是否可以采取查封、扣押、凍結等執行措施，涉及到司法保護的價值取向問題。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。從該條規定可以看出房屋沒有辦理過戶登記的，原則上可以執行。如果第三人已經支付全部價款、實際占有該房屋，并對沒有辦理過戶登記沒有過錯的情況下，人民法院不得采取查封、扣押、凍結等執行措施。從本案查明的情況看，丁某與徐某簽訂房屋買賣合同后，已依約支付了全部價款，并實際占有該房屋。是否許可耿某的執行申請，主要是審查丁某對沒有辦理過戶登記是否存在過錯。徐某于2005年8月1日在該房屋上設立抵押權，2008年5月16辦理了房屋所有權證，2008年12月30日辦理了土地使用權證，因徐某尚欠銀行貸款，二證一直保存在徐某所在單位。徐某因涉嫌犯罪于2008年7月被刑事拘留，現在徐州彭城監獄服刑。2009年2月13日，徐某所在單位工會通知丁某，要求丁某將徐某尚欠的銀行貸款2.45萬元償還后，將該房屋二證交給丁某。從整個交易過程看，對未及時辦理房屋所有權變更登記手續，丁某并無過錯，耿某要求許可執行該房屋不應支持。因此，第三種意見是正確的。