當前，隨著城市化進程的加快，愈來愈多的農村房屋面臨拆遷，因此引發的農村房產之爭也日益增多。由于農村房屋坐落用地宅基地的特殊性，確定宅基地上房屋的權屬與確定其他財產權屬亦有所不同。筆者根據近年來的審判實踐，談談個人的一些看法。《物權法》第142條規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人。”此條款雖是對國有土地上房屋權屬的規定，但在一般情況下，農村房屋的產權人也主要以座落用地的使用權人來確定。在以此認定規則下，需要解決好以下問題：

一、關于戶內家庭成員的認定

由于農村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權只能分配由本集體經濟組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規則。《土地管理法》第 62 條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市，規定的標準”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬農戶共有，并主要根據家庭成員數確定使用面積。各集體經濟組織在農戶申請用地時，會對其常住家庭成員進行核定，然后分配特定面積。用地審批表確定的擁有本集體經濟組織戶籍的家庭成員應為戶內成員，戶內家庭成員共享宅基地使用權。然而，由于戶內家庭成員常因婚姻、生老病死等加入或減少，家庭成員數并不固定，但已取得的宅基地又有其固定性，對外仍屬農戶共有。因此，宅基地使用權共有人應隨著戶內家庭成員的增減而增減，但不影響以戶的名義共有。明確此問題，主要解決在家庭成員發生變動后所建房屋的權屬問題。依據房地一體原則，家庭成員變動后所建房屋應屬變動的宅基地使用權人所有。

二、關于未成年人或老年人未出資建房時共有人的認定

這里所指的未成年人僅指不包括準治產人（16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人）,未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產沒有出資，是否認定屬于房產共有人，實踐中存有不同做法。有觀點認為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內的一戶農村村民的共同投資。而筆者認為，認定未成年人有產權，固然可保障未成年的權益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實，基于撫養關系，未成年人的居住權完全可以保障，即使未成年人成年后可能因矛盾無法與父母共同生活，也無法單獨取得宅基地，但其本身享有宅基地使用權，也可以通過建筑等形式實現其居住權。而且實踐中往往不是發生居住權之爭，大多是現金利益之爭。從拆遷安置角度來說，即使未成年人沒有房屋所有權，但其仍享有拆遷安置利益，故未成年人的利益不受影響。另外，老年人作為產權人一般不存在問題，因為老年人取得宅基地建筑房屋通常在前，但在年老子女等建筑房屋時，其是否享有所有權？一般認為，即使老年人年老，但只要其能從事家庭勞動，對家庭生活有所貢獻，也應屬于共有人。

三、關于不應認定為房屋共有人的情形

一是作為戶內家庭成員共同申請宅基地后未共同生活或共同出資，對這種情況，如相互之間有約定應按約定處理，沒有約定，如不存在夫妻等共有的基礎關系，應以對所建房產是否有貢獻確定房屋權屬。既沒有共同生活，但有所出資，應認定產權；共同生活，雖未出資，只要對家庭生活有所貢獻，也應認定產權；既未共同生活也未出資，則不認定產權。二是宅基地上房屋非戶內家庭成員建造。對這種情形，應參照農村房屋流轉合同效力的認定規則，認定房屋產權。