今年來，海安法院在審理房屋買賣合同、房屋租賃合同、確認合同無效等案件中調研分析發現，在商品房市場購銷政策持續調控收緊背景下，二手房交易出現各式“陰陽合同”，逃稅漏稅現象暗地增多，亟需引起房屋管理、稅務、公安等部門以及社會的關注和重視。

一、問題的特點和危害

一是“陰陽合同”的差異性。所謂“陰陽合同”，即二手房出賣人和買受人在交易中同時簽訂兩份不同的合同，“陽合同”是給房屋管理部門和稅務部門留檔備案的購房合同，合同內容一般利于逃稅漏稅；“陰合同”是交易雙方私下簽訂并實際履行的合同，合同內容充分反映當事人真實的買賣意思表示，一般也符合市場行情和正常判斷。

二是“陰陽合同”的隱蔽性。二手房交易中制造的“陰陽合同”，往往只有買賣雙方或中介知曉內幕操作，對外公開的僅是帶有很強隱蔽性的“陽合同”。“陰陽合同”一般在做低房價上做文章，實際中主要有以下幾類：陽合同的房價為35萬，陰合同的房價為72萬；為達到優惠年限，以租代售或延期交易過戶，陽合同的交易時間晚于陰合同；陽合同的性質為公證贈與，陰合同的性質為房屋買賣；將必要的副房、車棚、家電、裝修等附隨設施價款，從房價中剝離，在陽合同上明確區分，而在陰合同中打包計價。

三是“陰陽合同”的歸因性。二手房作為商品買賣，交易過戶前須按稅法規定繳納相關稅費。制造“陰陽合同”，表面上是做低房價、壓減收入，深層次的原因在于逃稅漏稅，最終達到少繳稅的非法目的，直接危害的是國家、集體和社會公共的利益；一旦被查實，納稅人不僅要補稅，還要罰款，甚至承擔刑罰。買賣雙方涉嫌逃稅罪的，以共同犯罪論處。

二、問題產生的原因

一是買賣雙方貪圖利益。二手房買賣合同中，一般都會明確約定“全部稅費由買方負責”。至于交易，出賣人都期待獲得最大經濟利益，買受人則意愿付出最少的經濟代價，包括額外承擔而又必須買單的稅費。買賣雙方往往私下協商，在買方給予賣方一定好處或經濟補償的情形下，共同制造“陰陽合同”，雙方配合實現“共贏”。

二是無良中介黑心包辦。在二手房交易市場，大部分的買受人從中介公司獲得房產信息，并在中介公司的全權代理下完成整個繁雜瑣碎的購房事務“流水線”；出賣人只知道按合同收足錢款，其他的幾乎一概不問。在這種情況下，中介公司就會憑經驗辦事，高價誘導買受人或單獨代為制造“陰陽合同”，一頭騙國家稅收，另一頭狠“宰”買家。

三是管理機構審查不嚴。房屋管理和稅務部門對于二手房交易合同，一般都是被動的形式上的審查，并沒有結合買賣雙方實際履行的價格、行為，以及交易房屋的建造機構、建筑年代和所處的周邊環境作出合理評估。加上，受限于保護買賣當事人的協議事項，管理部門對二手房交易過程尚未完全公開透明，極易讓不法分子鉆空，導致糾紛滋生。

三、對策和建議

一是要加強法律引導和道德規范。廣泛開展合同類法律宣傳活動，提高市場買賣主體的法律意識，對利用“陰陽合同”謀取非法利益的當事人依法予以行政處罰，對從事房產代理事務的中介公司負責人要予以警示教育，視情節輕重采取納入“黑名單”管理或吊銷工商營業執照等形式進行規范和引導。注重社會公共道德文化傳播，加大稅收稅務的公益宣傳，形成人人自覺納稅的社會風尚。

二是要加強市場監管和實質審查。房屋管理部門要強化二手房市場的運行態勢分析，完善監管機制，落實監管責任，確保監管到位；稅務部門要深入二手房市場實地調查，重在治理偷稅漏稅避稅不法行為，維護稅收管理秩序和稅法尊嚴威嚴。要引入二手房交易合同登記備案實質審查程序，嚴格確認買賣雙方的實際履行內容，全面提醒交易風險和公示后果。

三是要加強類案應對和聯動處置。因城市化、城鎮化建設，二手房交易“陰陽合同”名目翻新，法院要嚴格依照合同法的原則和具體規定審理類案，保護買賣雙方真實意思作出的法律行為，堵塞假借合同無效等形式尋求救濟和反悔的不法路徑。公安部門要展開類案打擊專項行動，肅清二手房買賣市場正常交易秩序，防止不法分子有利可圖。檢察、物價、住建、公證、評估、司法行政等部門要強化聯動協作，發揮職能，資源共享，信息互動，從源頭上遏制“陰陽合同”的泛濫。