原告劉某與被告馬某房屋買賣糾紛一案，經法院主持調解，雙方達成協議，原、被告終止雙方于2010年10月24日簽訂的房屋買賣協議的履行，被告馬某于2012年5月31日前將商品房一套退還原告劉某。調解書生效后，被告馬某未履行退房義務，劉某向法院申請執行。執行中查明，該案訴訟前馬某已將爭議的房屋以15萬元的價格出售給朱某，現朱某家人居住使用該房屋。馬某稱因房屋已由朱某占有使用，故其無法返還。

法院能否強制執行第三人朱某交付占有的房屋？對此存在兩種意見：

第一種意見認為，本案沒有執行內容，申請執行人劉某應以侵權為由另行起訴朱某要求返還財產。

第二種意見認為，要求申請人劉某另行訴訟主張權利，會造成第三人訴累，也浪費司法資源。法院可直接采取強制執行措施，強制朱某遷出房屋。

筆者認為，應當在詳細了解第三人朱某占有房屋的時間、合法性、善意與否，再作出合理的判斷。

民事訴訟法第二百二十六條規定：“強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的，由執行員強制執行。強制執行時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場；被執行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執行。被執行人是公民的，其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織應當派人參加。執行員應當將強制執行情況記入筆錄，由在場人簽名或者蓋章。強制遷出房屋被搬出的財物，由人民法院派人運至指定處所，交給被執行人。被執行人是公民的，也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失，由被執行人承擔。” 該條規定對執行交付房屋類案件的程序作出了詳細的規定。但該條規定只適用于在執行時被執行人占有房屋的情況，有關強制措施也只適用于被執行人。而在執行實務中，應當交付的房屋在執行時并非處于被執行人占有的狀態，而是由被執行人在訴訟前、審理期間或者法律文書生效后通過租賃、買賣等形式將該訴爭房屋轉由第三人占有，對此類案件如何執行，現行法律無明確規定。如果被執行人配合人民法院的執行活動，積極履行生效法律文書確定的義務，那么案件能夠得到順利執行；如果被執行人拒不配合人民法院的執行活動，不主動解除其與第三人的租賃、買賣等關系，使房屋恢復到自己占有的狀態，那么案件就會陷入執行困境。

實踐中，后者占絕大多數，被執行人拒不配合，且第三人又以合法占有為由拒不搬出房屋，積極對抗人民法院的執行活動。如果人民法院不對訴爭房屋執行的話，申請執行人的合法權益難以得到保障；如果人民法院對訴爭房屋強制執行的話，勢必侵害第三人的合法權益；如果人民法院以第三人拒不搬出房屋為由對第三人采取強制性措施的話，又缺乏法律依據。從而導致執行工作陷入兩難境地。如何妥善處理此類案件，值得探討。

筆者認為，在執行此類案件時，不宜輕易強制執行，而應當充分考慮以下三個因素，區別對待：一是第三人占用房屋是否合法；二是第三人占有房屋的時間；三是第三人占有房屋是否善意。如果第三人系非法占有，則人民法院應當強制執行，責令第三人限期搬出房屋，如拒不搬出，則以妨礙執行為由對其采取強制執行措施。如果第三人系合法占有，則應進一步審查第三人占有房屋的時間，如果第三人占有房屋的事實發生在據以執行的法律文書生效之前，則人民法院不能對第三人強制執行，而應當終結案件的執行程序，由申請執行人另案起訴被執行人和第三人以保障其合法權益；如果第三人占有房屋的事實發生在據以執行的法律文書生效之后，則需要進一步區分第三人是否為善意占有，如果系善意占有，則人民法院也不能強制執行，應當終結該案的執行程序，由申請執行人另案起訴；如果第三人不是善意占有，則人民法院應予強制執行。

綜上，本案第三人朱某系合法的善意的占有，且占有房屋的事實發生在該案訴訟前，所以法院不能對第三人朱某強制執行，而應當終結該案執行程序，由申請執行人劉某另案起訴被執行人馬某和第三人朱某以保障其合法權益。