一、總述

近年來，隨著我國經濟的快速發展，住房改革也在不斷地深入，當前的高層住宅已經取代了傳統的平房住宅，成為我國市民居住的主要模式，并且逐漸形成住宅小區化。高層住宅的優勢顯而易見，其節約了大量的土地資源，有效地利用了空間資源，與我國傳統住宅形式不同，住宅小區往往由不同人共同擁有，共有部分大大增多，由于共有部分不像專有部分那樣界限清晰、權利義務關系較易厘清，同時涉及的部分較多，牽扯的利益關系也很廣泛，導致權利人之間的關系更為復雜。實踐中大多數住宅糾紛往往也因此產生。

二、小區業主的共有權

在我國，關于小區業主所有權理論的研究開展得較晚，但近年來， 學術界對住宅小區中共有部分的研究非常豐富，特別是我國物權法的頒布施行以后，對小區業主共有權的研究和實踐也將產生重大影響。根據我國《物權法》第70 條規定，建筑物區分所有權包括專有部分所有權、共有部分所有權和因共同關系而生的成員權，是一種復合形態的所有權。

在本文中擬用"小區業主的共有權"代替"建筑物區分所有權之共有權"，原因如下： 第一，"建筑物區分所有權之共有權"這一稱謂比較復雜，一般民眾也難以理解，不利于物權法的普及和推廣。第二，"建筑物區分所有權之共有權"這一稱謂單從字面而言，出現了兩個"權利"，兩個權利之間關系并不能從字面上得出，而且"權利之權利"這種說法也不符合一般語法的規范，讓人費解。最后，"建筑物區分所有權"在世界各國也并非是唯一的稱謂，"建筑物區分所有權"一詞的表述各國立法例不盡相同。法國1938年法律與現行法分別稱建筑物區分所有權為"區分各階層不動產之共有"和"住宅分層所有權"；意大利、英國雖均稱"公寓所有權"，但在具體使用的語詞上卻不相同，前者稱"condominium ownership"，后者稱"flat ownership"；在美國，各州關于這一問題的名稱更是林林總總，不一而足。有的稱為"公寓所有權"（condominium ownership）或"單位所有權"（unit ownership），有的則稱為"樓層財產權"（Horizontal property）,等等。在瑞士，稱建筑物區分所有權為"樓層所有權"或"分層建筑物所有權"（Stockwerkigentum）。在日本和我國臺灣地區則稱為"建筑物區分所有權"。由此，使用"建筑物區分所有權之共有權"也并非唯一的選擇。因此在本文中擬用"小區業主的共有權"。

（一）小區業主共有權性質

區分建筑物的共有部分為該建筑物全體區分所有人或部分區分所有人共有，這已經為各國立法所接受。但是這種共有究竟其性質如何，是長期以來學說上爭論的焦點之一。解明小區業主共有部分的法律性質，對弄清小區業主共有權人的權利義務關系具有十分重要的意義。

1、小區業主共有權性質的相關觀點

關于小區業主共有權的性質，理論界觀點不一，主要有共同共有說、按份共有說等觀點。

（1）共同共有說。亦稱"公同共有"，是指依法律的規定或依契約與習慣而結成共同關系的數人，基于共同關系而享有一物的所有權。其具有兩大特征：第一，共同共有依共同關系而產生，以共同關系的存在為存在前提；第二，受共同目的的約束，各共同共有人雖有應有部分，亦不得在共同關系終止前請求處分或分割。共同共有說為日本學者之通說，以我妻榮等學者為代表，我國學者也有持此觀點者。我妻榮先生認為，于一棟區分所有建筑物上所共同生活之人，為了共用部分之管理與共同生活秩序之維持，往往須制定規約及選任管理人，彼此間因而形成合伙關系。因此，區分建筑物之共用部分乃全體區分所有人合有（共同共有）

（2）按份共有說。亦稱分別共有，是指共同關系之數人按其應有部分，對于一物共同享有所有權。其具有兩大特征：第一，按份共有人同時享有管理處分權和使用收益權；第二，按份共有人得按應有部分對共有物之全部行使使用收益權。此說在臺灣學者中為通說，認為小區業主的共有權應屬于按份共有說，王澤鑒認為，因為專有部分和共有部分是連為一體的，共同使用部分的所有權應隨同各相關區分所有建筑物所有權的轉移而轉移，同時，共有的公共設施屬于專有部分的從物，為抵押效力所及，所以業主對共有部分享有的共有權為按份共有。史尚寬也指出：茲所謂共有，實為互有，即性質上不允許共有人請求分割之共有，其共有部分之修繕及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。

（3）其他觀點。有學者主張，應區分建筑物之不同形態，即所謂縱割式、橫切式與混合式，從而確定或屬于共同共有，或屬于按份共有。該主張認為應從建筑物的形態判斷，縱向分割的是按份共有，橫向分割或縱橫向分割的是共同共有。也有的觀點認為，應按照具體的使用情況來確定。對于不能按照一定的份額來確定使用范圍、不能將哪一部分確定為他人使用的，應確定為共同共有；反之則為按份共有。

2、對上述觀點的評述

上述觀點盡管有分歧，但均主張共有部分既不能分割，也不能單獨讓與，而應隨建筑物各區分部分所有權之轉移而轉移。對于按份共有或共同共有，學術界通常視之為兩種典型的共有形態，我國《物權法》第93條對此予以確認。規定兩種基本的共有形式，《物權法》第94條規定：按份共有是指按份共有人對共有的不動產或動產按照其份額享有所有權；《物權法》第95條規定：共同共有是指共同共有人對共有的不動產或動產共同享有所有權。按份共有人有權請求從共有財產中分割出屬于他的份額，共同共有人在共有關系解體以后，也要對共有財產進行分割。正如有些學者指出：共同共有和按份共有均為按份額共有，區別在于：共有人之間有無特定的身份關系，或者說，按份共有只存在財產關系，不存在身份關系。實踐中，主要有三種分割方式，一是實物分割，前提自然是可分物，即分割不會影響其價值和效用；二是變價分割，如果共有財產不能分割或分割有損其價值，即可變賣共有物，各共有人分取價金；三是作價補償，對于不可分割的共有物，共有人中的一人自愿取得共有物的，可以由該共有人取得該共有物，對其他共有人作變價補償。共有財產的分割可根據實際情況分別采取這三種方式。因此，共有財產都是可以分割的，不存在不可分割的共有物，分割是共有的基礎和最終結局。但是對小區業主共有權中的共有財產而言，卻具有不可分割性，分割的權利是共有人的一項基本權利，但在小區業主共有權中是不存在的。因此，只要專有所有權繼續存在，該共有部分就不能請求分割，且這部分共有關系永久存在，直到該建筑物報廢或完全歸于一人所有時才消滅。小區業主共有權這一特征，使其有別于按份共有和共同共有。因此，將小區物業共有權歸屬于按份共有或共同共有，不僅忽略了其獨特之處，也與法理相違背。

對于前述最后一種學說，即應根據建筑物之不同類型來判定共有的性質。筆者認為，以建筑物的分割方式為標準來確定共有部分的性質是不妥的，因為分割方式無法反映小區業主共有權中共有部分的本質特征。其實，該種學說只是按份共有說和共同共有說相綜合的另一種委婉的表達。無論將小區業主共有權視為按份共有還是共同共有，都無法回避小區業主共有權中的共有部分不能分割的事實。因此上述觀點都存有瑕疵。

3、小區業主共有權性質之個人見解

在實踐中要分清哪些共有部分能按份哪些不能按份是十分困難的，尤其是對普通老百姓來說，這種區分對他們來說要求過高，很難達到理論中所設想的狀態。因此，我認為此觀點只能停留在理論探討階段，不具有現實意義。結合以上學說及我國國情，我對小區業主共有權法律屬性的確定提出以下個人見解:

第一，與建筑物本身構造有關的部分，如承重墻、走廊、大廳等，以及人們在日常生活中不可或缺或頻繁使用的部分，如樓梯、電梯等，法律對這些部分應明確界定為共同共有。做這樣制度設計的理由在于:首先，這些共有部分基本上是所有高層建筑物的必有部分，因此受建筑物時空變化的影響較小，在立法上能夠通過列舉的方式予以明確;其次，這些共有部分一方面涉及整棟建筑物的安全和使用，一方面涉及全體業主在生活中的基本權益，因此將這些共有部分定性為共同共有，有助于對建筑物及全體業主整體利益的保護。

第二，除第一點所述共有部分之外的其他共有部分，其性質為何法律不宜做出統一的規定。其理由在于:首先，在現實生活中各建筑物及小區的基本狀況因地域和時間的不同而千差萬別，法律很難做到一個規定適用于所有;其次，確定共有部分的性質，其目的無非是明確共有部分如何使用、如何收益、如何管理等問題，而這些問題業主之間是完全可以通過意思自治來解決的的。因此，法律沒有必要明確規定區分建筑物的共有部分為何種共有形態，而應允許區分所有人之間通過規約或約定來確定本建筑物及附屬設施的共有部分的使用、收益、費用分擔及管理等事項的方式。如此既充分體現了私法自治的原則，同時凸顯業主為建筑物"主人"的身份。當然此種規約或約定須符合法律法規的規定，否則即為無效。

第三，我國《物權法》第103條規定:"共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。"依據此條規定，當建筑物區分所有人之間沒有規約、約定，或規約、約定無效時，應視為按份共有。但此種按份共有，不宜理解為《物權法》第103關條所指的按份共有，根據區分建筑物的特性，將此種按份共有定義為"不可分割的按份共有"更為合適。正如有學者所言:"區分所有建筑物之共同部分，如樓梯、墻壁等，以及附屬之共有部分，為不得分割之按份共有。"所謂不可分割之按份共有，即處分權能受到了一定的限制的按份共有，是指區分建筑物的各區分所有人可以按一定的標準確定其份額，依據此份額來確定其收益和承擔費用的比例，但不能將自己的份額分出或單獨轉讓。實際上，這種限制是區分建筑物的不可分割性所決定的。我認為，不可分割的按份共有符合我國國情，有利于共同受益及共同費用的分配、分擔和共有部分權利義務關系的明確及對這一部分的管理，具有很強的可操作性。

（二）小區業主共有權的客體范圍

共有部分是共有權的標的，是小區業主之間共同利用和所有的部分。確定共有部分的范圍，是行使共有權和專有權的前提。共有權的客體非常廣泛, 從理論上講系排除法就可予以確定的, 只要不屬于專有權客體部分, 都是共有權的范圍。一般來講, 主要包括四個方面: 一、建筑物的基本構造部分, 例如支柱、屋頂、外墻或地下室等; 二、建筑物的共用部分, 例如樓梯、共用出入口、通道、走廊; 三、對整體建筑物的使用起輔助作用的建筑物附屬設備, 如建筑物的水電、煤氣管線、防火防盜設備;四、住宅小區的綠地、道路、公共場所、公用設施、物業服務用房, 除依法歸國家或有關法人所有之外, 原則上應當歸屬于全體住宅小區的業主所共有。

我國《物權法》第73 條將綠地、道路、公共場所、公用設施和物業服務用房等基礎設施交由業主行使所有權, 是必要的。因為小區的配套設施如供電氣管線、防水防盜設備、物業服務用房, 是專為商品房業主提供服務的, 也是商品房的價值內容, 這些設施的成本已攤入商品房成本。小區建筑間的廊亭、綠地、廣場、假山等美化園林場所,是對商品房的襯托, 其作用已成為銷售商品房的重要組成部分。但實踐中, 一些舊城改造小區及一些新建小區建設由于使用面積過大, 對周圍居民通行造成阻礙, 尤其是加設圍欄圍墻, 給居民通行造成不便。在這種情況下, 只允許本小區居住人憑證通行的做法不應為社會所支持?？尚械霓k法, 應允許其他居民善意通行, 但為了維護治安的考慮, 可以采取登記或發證的辦法予以解決。綠地和其他美化園林場所, 為業主提供了優裕的生活及觀賞環境, 這時綠地及景觀均有觀賞性, 由于環境權不具有專屬性, 因此相鄰其他小區業主前來觀賞時, 不得設置障礙阻止其進入。由于車庫不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用, 它一般是由業主專有和專用的, 故《物權法》第74 條沒有明確規定車位、車庫的權屬。但針對實踐中一些情況: 有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放, 致本小區沒有車位、車庫或嚴重不足, 所以《物權法》要求"首先滿足業主需要", 但它需要進一步明確含義, 需要界定標準、內容和程度, 來衡量開發商是否已滿足業主需要。而且在中國現有的房地產開發模式下, 許多開發商利用"協商"機制在格式合同中變相決定車位、車庫留歸自已的情況時有發生。這實際上是將解釋權交給建設單位, 相當于又將"球"踢了回來, 這在當前中國的房地產開發模式下, 對弱勢的業主是極為不利的。對于在小區共有道路上停放汽車, 并收取相關費用的現象, 根據法律規定, 占用業主共有道路停放汽車的車位, 屬于業主所有, 這就意味著, 車位收費所得價款在扣除必要管理費后應屬于全體業主共有。物權法里沒有列舉和概括出共有權的客體范圍, 僅在《物權法》第73 條、第74 條明確規定了共有權客體中重要設施的權屬。這顯然是不夠的, 不能不說是個遺憾。從法律意義上講, 物權法中關于業主的建筑物區分所有權規定, 應該為處理業主之間權屬爭議提供法律原則, 而不能僅僅限于重要設施。

（三）小區業主共有權的內容

業主由于購買了物業, 成了物業的產權人,其身份就具有了多重性, 即專有所有權人、共有所有權人和成員權人。業主以不同身份行使建筑特區分所有權時, 必將與其他業主之間相應地發生各種各樣的關系。"千金買房, 萬金買鄰"。如何調整、協調他們之間的關系, 也是業主們所關心的問題。其中小區業主共有權的內容尤為重要，因為共有部分不像專有部分那樣界限清晰、權利義務關系較易厘清，同時涉及的部分較多，牽扯的利益關系也很廣泛，導致權利人之間的關系更為復雜。小區業主共有權的內容即小區業主對共有部分所享有的權利和義務。

1、共有權人的權利

《物權法》第72 條規定: "業主對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權利, 承擔義務; 不得以放棄權利不履行義務。"結合具體實際和各國立法情況, 主要有如下三項的權利內容:（1）對共用部分之使用權。這種共用是為共同使用或輪番使用, 例如乘用電梯、庭院散步、在屋頂晾曬衣服等, 不問其持分有多少。（2）收益權。各共有所有權人可依規約或持分額大小, 獲得因共用部分所生之利益的權利。（3）對共用部分之單純的修繕改良權。承認各共有所有權人基于居住或其他用途之需要, 可對共用部分享有單純的修繕改良權利。單純的修繕改良權制是與變更的修繕改良權利相對, 關于二者的區別, 為現今各國實務上最感困難之問題, 各國通常交由法官予以裁量。

2、共有權人的義務

各業主作為共有權人的義務一般包括: （1）按共用部分之本來用途使用共用部分，不得把共有部分挪作他用。例如停車場是用來停放車輛, 不得用作堆放雜物, 電梯是用于行人上下樓之用, 而不是作為專門運輸工具等。（2）分擔共同費用和負擔的義務。為使建筑物共有部分保持正常的狀態，對建筑物進行管理和維修、更行設備、改良等，以及因致人損害而導致的賠償費用等，都需要共有權人負擔。《物權法》規定分擔的比例根據是依規約或業主專有部分占建筑物總面積比例確定。（3）合理注意義務。即共有權人對共有部分要合理注意，防止個人對共有財產的漠不關心。例如電線漏電，懸掛物即將掉落等。這樣既可以避免對他人造成侵害又可以防止給共有人造成損失。（4）禁止義務。共有權人不得對共有部分而為某些行為，例如不得隨意改動共有部分的設置和結構，不得無故設置障礙，不得侵占他人應有的份額等。

三、小區業主的管理權

（一）小區業主管理權的內容

小區業主的管理權即區分所有的成員權，是指業主從專有部分所有權中所產生的對共有財產的管理、監督、選舉等權利。具體說, 小區業主的管理權包括: 一、表決權。此為小區業主最重要的一項成員權, 且每個成員所持表決權的大小與其專有部分的面積在整個建筑物中所占的份額相聯系的?！段餀喾ā返?/span>76 條第2 款規定"決定前款第五項和第六項規定的事項, 應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項, 就當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。"（其事項通常涉及到小區的管理、財產的重大修繕及處分。對于日常的管理事務, 則由業主委員會等代表機構以及委托的物業管理公司進行管理) 。二、制定團體規約的權利。團體規約確定了對小區的管理、使用, 特別是對共有財產的使用與維護, 當由各個小區業主參與制定?！段餀喾ā返?/span>76 條第1 款第2 項規定: "制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。"三、選舉、監督和更換管理者的權利?！段餀喾ā返?/span>81 條規定:"業主可以自行管理建筑物及其附屬設施, 也可以委托物業服務企業或其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人, 業主有權依法更換。"《物權法》第82 條規定: "物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施, 并接受業主的監督。"四、不當決定撤銷請求權?！段餀喾ā返?/span>78 條第2 款規定: "業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的, 受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。"五、設施資金籌集使用情況知情權?！段餀喾ā返?/span>79 條規定: "建筑物及其附屬設施的維修資金, 屬于業主共有。經業主共同決定, 可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。"六、公用設施、公用部分收益分配權?！段餀喾ā返?/span>80 條規定: "建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按約定；沒有約定的活著約定不明確的，按照業主專有部分站建筑物總面積的比例確定。"

（二）小區業主管理權的實現

 業主對共有部分享有的共同管理的權利，是一種受限制的權利；這種權利附屬于專有部分的權利，如業主轉讓建筑物內的住宅、經營用房，其對共有部分享有的共用和共同管理的權利一并轉讓。業主不管是行使建筑物區分所有權人所享有的共同管理權利，還是需要承擔相應的義務，幾乎都需要業主組成一定的團體來完成。表決權需要在業主會議上行使；規約的制定也要按照會議議程和議事規則的程序來制定；而選舉權和被選舉權更是業主團體民主精神的體現。同時，共同管理權人所享有的請求權也要有組織、按規約規則履行，不然就會產生權利之間的沖突，發生糾紛。另一方面，共同管理權人要承擔小區建筑物內公共事務的義務。義務是負擔，沒有團體的規制，制度的規范，很難保證義務的正常?？傊^業主的共同管理權是基于各業主之間事實上的共同體關系的維系和發展對團體管理組織的要求中產生的。建筑物區分所有構造的復雜以及各業主之間對專有部分和共用部分的行使難免存在利益沖突，依賴單獨所有權、共有和相鄰關系的規范難以妥當解決，于是，在業主內部成立一個自治性的管理組織，通過全體業主成員大會，借助業主公約，以管理委員會的形式來處理共同事務是最佳的方式。業主共同管理權的行使，須以業主公約為根據，通過業主大會和業主委員會，并委托物業服務企業才能完成。這是由成員權的性質所決定的。

1、業主大會

依照《物權法》第75條規定，小區業主的管理組織分為兩級，一是業主大會，二是業主委員會。業主大會是小區業主管理的最高決策機構，業主委員會是其執行機構。業主共同管理權就是通過這樣一個團體來行使的。在美國，稱之為公寓所有人協會。在我國，《物權法》采納了習慣上的稱謂，叫做業主大會，在業主大會之下，設有業主委員會，負責日常管理事務。對于業主大會來說，就是全體業主的最高權利機關。業主委員會僅僅是業主大會的執行機構，只能在業主大會決議的范圍內履行執行職責和日常事務工作?！段餀喾ā返?/span>75條對此規定的很含糊，把業主大會和業主委員會規定在一起，都有權利。應該說真正的團體是業主大會，業主委員會是下設的執行機構，它不是決策機構。業主大會是由全體業主組成的，決定有關建筑物的使用、管理、維護、修繕等物業重大管理事項的業主自治管理組織；是法律上的強制必設組織，凡在全體業主之間的重要事務，都必須由業主大會議決。業主借助業主大會參與共同事務的管理，是小區業主自治管理區分所有權建筑物的體現。因此，業主大會在客觀上已經形成了一種管理團體，是建筑物區分所有權人管理團體的最高意思決定機關。關于業主大會決議的效力，《物權法》第78條規定,"業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。"依區分所有權法理，它不僅對區分所有人具有約束力，而且對區分所有人的繼受人也有約束力。即使有經過自己同意或者自己反對的決議和決定，也應當執行。業主大會的意志依靠業主委員會具體執行。業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。業主委員會是一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業主委員會的民事責任由全體業主分擔。

2、物業服務企業

根據《物權法》第81條"業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理"規定，小區業主有權決定物業的管理方式，或者自行管理，或者交由專門機構管理。業主大會和業主委員會是小區業主行使共同管理權的兩級管理組織，業主委員會應當負責日常管理工作。實際生活中，由于業主委員會成員均從業主中選舉產生，成員平時都有諸多事務，不可能有足夠精力履行職責。業主可以委托專門從事物業管理的物業服務企業對小區實行物業管理。物業服務企業是根據合同接受業主或者業主委員會的委托，對物業實行專業化管理，并收取相應報酬的經濟組織。根據《物業管理條例》第32條"從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格"規定，物業管理企業是能夠獨立承擔民事責任的獨立法人，目前較常見的法人形態的物業服務企業是物業管理公司。業主通過物業管理合同的形式，委托物業管理公司對物業進行管理。

（三）小區業主管理權的救濟方式

在同一空間內不同民事主體因區分所有而產生了共同生活關系，在這種關系中必然會產生對共同事務的管理的必要。這種管理就是建筑物區分所有制度的特點，它無法在產權中包含，必然要在建筑物區分所有制度中體現出來。如何更好地規范區分所有人的權利義務關系、加強對小區業主管理權的法律保護，成為《物權法》及其他相關法律的一項重要任務。

法律救濟

我國在現行物權法中并沒有對小區業主自治團體（業主大會和業主委員會）的民事主體地位予以確認。立法機關考慮到業主大會無法破產，且如果賦予業主委員會法人地位，相應地就應當有獨立的訴訟權利，也應當獨立承擔民事賠償責任，這與物權法和當前的司法制度有沖突，也不適應我國當前的實際情況。為此，《物權法》明確不賦予業主委員會獨立法人地位。

《物權法》第78 條規定：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。當受侵害的業主依法行使撤銷權向法院提起撤銷之訴時，如果業主大會或者業主委員會不具備訴訟主體的資格，該訴就變成一個只有原告沒有被告的情況。《物權法》的這一遺留問題，給訴訟法寄予了重大使命。

《物權法》在第75 條的規定中承認了業主大會、業主委員會的合法性。結合《民法通則》的規定，民事主體主要包括三類：自然人、法人、其他組織。我認為可以推出《物權法》明確賦予了業主大會和業主委員會的民事主體地位。承認業主大會的獨立民事主體地位的意義在于進一步強化業主自治，有助于減少交易成本，也有助于維護業主利益。

2、司法救濟

司法救濟是司法機關依照相關法律或原則給小區業主利益予以保護的一種方法。司法救濟是弱勢小區業主利益保護的最后一道防線。司法救濟主要實施者是法院，法院對于小區業主管理權利益的保護最大體現為對小區業主的訴訟主體資格的認定。在原《物權法》草案中規定業主會議有起訴的主體資格，但在《物權法》中將該內容刪去，只在第83條規定，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。《物權法》之所以如此立法，主要的原因在于:（1)業主大會的性質未明確。按照《民事訴訟法》第49條對訴訟當事人的規定:"公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。"所謂的其他組織是指經過相關登記部門的登記而依法成立的團體或協會。業主大會是代表和維護業主在物業管理活動中的公共合法權益的群眾性自治組織。目前無論是《物權法》還是各地的物業管理條例對業主大會的性質都沒有進行界定，所以《物權法》將草案中業主大會有起訴資格的規定刪去。保持與《民事訴訟法》的銜接。如果發生侵害業主管理權益的行為時，應該以誰的名義要求法院保護?按照《物權法》的規定，那就是業主以自己的名義起訴，要求保護自身利益。(2)業主大會的同意權的確定較困難。按照草案的規定，以業主大會的名義提起訴訟，需經三分之二以上業主同意。在實踐中，若要經三分之二的全體業主同意是有點困難，因為有相當大一部分業主對于公共事務抱著無所謂的態度，既不贊同也不反對，這樣是無法達到三分之二的比例線的，業主大會的舉證困難程度增加，降低起訴效率，不能及時保障業主權益。(3)起訴的責任落實難。因為業主大會只是一個虛擬的組織，若以業主大會名義起訴，最終的起訴結果由每個業主承擔，但是對于業主大會的起訴，也有相當一部分的業主是不同意的在這種情況下，責任如何落實?執行起來比較難。

3、社會救濟

社會救濟主要是業主自身、行業協會(團體)通過自律行為或自身社會影響力以及社會輿論等非官方力量對業主管理權進行保護的一種方法。社會救濟相對于前面的救濟方法更多強調的是行業自律與非官方力量的救濟。在這一方面香港地區的運作比較成熟。在香港地區有關私人大廈的管理，主要是由民政事務總署負責，民政事務總署牽頭成立一個跨政府部門和專業團體-大廈管理資源中心，其成員有律師會，主要為業主提供有關政策咨詢和法律服務;會計師公會，主要審計有關維修基金的使用情況及其他費用開支情況等;測量師學會主要是提供有關房地產專業技術問題解釋和實地測量等服務。大廈管理資源中心是免費為業主提供各類信息、咨詢服務和意見，協調處理紛爭。借鑒香港地區的成功經驗，我國不妨也設置一個專業性團體，專門處理有關小區業主管理權的若干問題的解決和咨詢，為業主提供合理解決問題的方案，另外，業主也應當提高自身的法律意識，增強法制觀念，用法律手段解決小區糾紛，才能有效解決問題。

 四、結語

小區業主共有權在物權相關制度中具有非常重要的地位，只有建立小區業主共有權的核心地位，物權相關制度才能發揮其真正的作用。面對現實生活中公民因共有權認識模糊而引起的糾紛，而現有的法律制度又不能提供充分的法律解決和救濟途徑時，我認為有必要通過對小區業主共有權相關問題的探討，充分認識小區業主共有權的集合共有性質，并通過業主大會和業主委員會這兩個內部機構和物業公司外部機構的運作，當共有權和管理權受到侵害的時候，應當給予及時的救濟，以保證權利的圓滿狀態。