2011年年初，原告王某看到了被告開源公司關于開發永盛樓（永盛小區）的鳥瞰圖及宣傳資料。2011年2月21日，雙方簽訂了認購意向書，并交付了10萬元購房款。2011年4月13日，雙方正式簽訂了商品房買賣合同。合同約定原告購買被告開發的永盛小區第1幢第1層03號房屋，原告支付了全部購房價款。2012年9月，在被告交付房屋時，原告發現所交的房屋與鳥瞰圖及其宣傳介紹不符，被告在原告所購房屋南面修建了兩間門市房，嚴重影響了原告所購房屋的采光及通風。雙方協商未果，原告起訴要求拆除門市房。

被告開源公司辯稱：我公司開發的永盛樓盤是嚴格按照法律規定的程序進行建設的，且我公司發放的鳥瞰圖及相應介紹資料僅僅是一種要約邀請，因而對當事人之間沒有實質內容意義上的約束力，我公司并沒有違反合同的約定。

法院經審理認為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同內容合法有效。開源公司在永盛小區商品房開發預售中的鳥瞰圖及宣傳資料就合同標的的位置及外觀所做的說明和允諾具體確定，且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，該鳥瞰圖及宣傳材料應當視為要約。被告未征得原告同意，在原告購買房屋的南側修建了門市房，且已影響到采光和通風，違反了合同約定，應當承擔相應的違約責任。故對原告訴請予以支持。

本案主要涉及商品房預售中鳥瞰圖及宣傳材料到底是要約還是要約邀請。根據《合同法》規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。一個意思表示成為要約必須符合下列條件：一是該意思表示內容具體；二是該意思表示經要約人承諾后，要約人就受到意思表示的約束。

本案中，開源公司作為商品房出賣人，在與王某簽訂認購意向書并由王某選擇所購房屋具體位置時，提供的是永盛小區商品房開發預售鳥瞰圖及宣傳資料，并未出示該幢樓的設計圖紙。通過購房合同后面附有所購房屋的平面示意圖并不能看出所購房屋窗外是否有門市房存在。在開源公司對所售房屋的宣傳資料中，王某所購房屋窗外是空曠的道路，并無門市房存在。該鳥瞰圖及宣傳資料所涉內容，對合同的訂立有重大影響。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。由此看出，開源公司的鳥瞰圖及宣傳材料雖未載入商品房買賣同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。由此也提醒房地產開發企業誠信經商，以實際行動維護和促進房地產市場的健康運行。