近年來(lái)，儀征法院在審理中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村集體土地上房屋買賣引發(fā)的案件增多，2012年共受理286件，比去年同期增長(zhǎng)72%，影響了社會(huì)的安定，應(yīng)引起高度重視。

一、主要特點(diǎn)

1、惡意悔約多。主要表現(xiàn)為出賣方以宅基地轉(zhuǎn)讓行為違反有關(guān)法律規(guī)定、房屋買賣協(xié)議無(wú)效為由，要求返還房屋的案件較多。

2、時(shí)間跨度大。時(shí)間久，轉(zhuǎn)讓行為多發(fā)生在數(shù)年以前，轉(zhuǎn)讓合同均已經(jīng)履行完畢，出賣方交付了宅基地，買受方已按合同約定支付轉(zhuǎn)讓款，有的已經(jīng)在宅基地上建房居住多年。

3、多為未辦理過(guò)戶手續(xù)。房屋買賣一般未辦理相應(yīng)的變更登記，買受方多以出賣方的名義辦理集體土地建房使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。

4、執(zhí)行難。轉(zhuǎn)讓合同確認(rèn)無(wú)效后，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓款的返還，但大多出賣方經(jīng)濟(jì)狀況不是很好，有的甚至不具備履行能力，判決無(wú)效可能導(dǎo)致買受方的利益得不到保護(hù)。

二、原因分析

1、法律意識(shí)不強(qiáng)。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的情況下，交易雙方基于各自的利益需求而進(jìn)行交易，防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，較少考慮交易風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題。

2、利益驅(qū)動(dòng)。因征地拆遷帶來(lái)的收益使出讓方發(fā)現(xiàn)其原有房屋的巨大升值潛力，使其不惜自毀信譽(yù)，主動(dòng)違約，從而參與利益分配。

3、行政監(jiān)管不力。雖然國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的規(guī)定，但農(nóng)村土地管理部門、村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)非法轉(zhuǎn)讓宅基地普遍存在監(jiān)管不力的現(xiàn)狀，對(duì)存在的問(wèn)題未能引起重視。

三、對(duì)策建議

1、完善有關(guān)的法律法規(guī)。為統(tǒng)一執(zhí)法尺度，使農(nóng)村房地產(chǎn)買賣行為有章可循，有法可依，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)范。

2、擴(kuò)大普法教育面。加強(qiáng)對(duì)土地管理法等相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋以及國(guó)家政策的宣傳教育，使群眾充分認(rèn)識(shí)到宅基地使用權(quán)與特定身份關(guān)系相關(guān)聯(lián)，農(nóng)村宅基地不能自由流轉(zhuǎn)，非法轉(zhuǎn)讓宅基地是法律禁止的，進(jìn)一步提高群眾的法律意識(shí)。

3、加大土地監(jiān)管力度。有關(guān)行政機(jī)關(guān)要規(guī)范宅基地的審批程序，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止非法轉(zhuǎn)讓宅基地的行為，以事前防范為主要手段，杜絕宅基地非法轉(zhuǎn)讓行為的蔓延。

4、審慎審理。法院在審理此類案件時(shí)，要全面考察訴爭(zhēng)房屋的交易歷史、權(quán)屬情況、登記公示信息，梳理相關(guān)利益關(guān)系，貫徹調(diào)解優(yōu)先原則，充分平衡各方當(dāng)事人的利益，注重法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。