近年來，隨著城市房價不斷攀升，人們生活態度發生了改變，城市居民到近郊購買農村房屋不斷增多，因農民買賣房屋引發的糾紛案件呈逐年上升態勢，邗江法院對該類矛盾糾紛進行了認真分析，并提出對策建議。

特點分析

一、從買賣主體來看，出賣人為農村村民，買受人則主要是城市居民，和以及外來務工人員，也有少量同村村民間買賣房屋的情況；

二、從房屋買賣的時間來看，交易多發生于起訴前2年以上；

三、從合同的履行情況看，合同多已實際履行，即出賣人交付了房屋，買受人給付了價款并已入住甚至再次賣出，但雙方基本未能辦理房屋及土地使用權的變更登記；

四、從房屋現狀來看，部分買受人已對房屋實施了裝修、翻建、改建等添附行為，從而涉及到對房屋增值部分的補償問題；

五、從糾紛發生的原因來看，多因地段增值、土地征用、房屋拆遷等情況發生，使房屋現價值或補償價格遠遠高于原買賣價格，出賣人受利益驅動而反悔或故意毀約，訴諸法院確認房屋買賣行為無效并判令買主退還房屋。

原因分析

出現上述現象主要有以下六方面原因：一是出賣人離開農村到城鎮買房居住，將閑置在農村的房屋賣給他人；二是市區商品房房價過高，農村宅基地房屋價格要低很多，吸引了部分經濟條件差的城鎮居民和外來務工人員購買；三是隨著農村環境改善，部分城市居民意向購買農村房屋居住養老；四是該類房屋買賣后，無法辦理產權證，為日后的糾紛埋下隱患；五是當事人法律意識淡薄，出賣人甚至不清楚自己的房屋性質，自認為是“祖傳家業”便可以隨意處置，缺乏對所適用法律的了解；六是鄉鎮村建房屋管理部門對農村建房與房屋買賣難以管理。

建議對策：

一是建立完善相關法律法規。對農村房屋買賣作出明確規定，允許有條件的農村房屋上市交易，在程序上和實體上作出規定，規范買賣行為，保證交易安全，減少矛盾糾紛；

二是加大法律法規宣傳力度。就目前有關農村房屋買賣糾紛的相關規定及農村宅基地使用方面的法律法規加大宣傳力度，主要是針對的是鄉鎮村民及潛在買受人；

三是確實做好矛盾化解工作。相關職能部門深入到鄉鎮基層一線就地辦案，并與村組民調組織共同做好調解工作，運用調解經驗和技巧及時有效地化解糾紛，以防矛盾激化；

四、加強與政府部門溝通交流。依據現行的有關農村房屋買賣合同處理的規定，加強與鄉鎮政府部門的溝通交流，明確確認合同無效的法律后果，共同做好協調工作。