摘要：善意取得制度起源于日耳曼法中的"以手護手"原則，隨著世界各國法律制度的不斷發展，對于動產善意取得制度的規定已經日趨完善，但是對不動產善意取得制度任然存在著異議。我國《物權法》的實行正式將我國的善意取得制度延伸至不動產領域，承認了不動產善意取得制度，并在第106條明確規定了不動產善意取得制度的構成要件。該制度是在公示公信原則的理論基礎上建立起來的，適用前提是存在無權處分行為和登記瑕疵，并產生善意第三人取得物權、原權利人喪失物權和無處分權人承擔賠償責任等法律效力。

關鍵詞：不動產；善意取得制度；構成要件

一、國外不動產善意取得制度的現狀

（一）善意取得制度的起源

善意取得制度是近代以來世界各國重要的一項法律制度，在民法體系中有著舉足輕重的地位。早在古羅馬時期，就存在著善意占有和惡意占有的區別。但是，"羅馬法不承認善意取得制度,而是奉行'任何人不得以大于其所有權的權利轉給他人'及'我發現我的財產時，我就收回'的原則,側重對所有人的保護,即使受讓人為善意,所有人也可主張所有物返還請求權。" 傳統善意取得的財產只適用于動產，而關于這一制度的起源，學界普遍認為源于"日耳曼法中的'應以手護手'（Hand muss Hand　wahren）之原則，即任意將動產交付他人者，僅能向其相對人請求返還，如該他人將之讓與第三人時，除得對相對人請求賠償損害或其他權利外，不得對第三人請求返還，即就動產對第三人之物上請求權加以限制。" 

（二）不動產善意取得制度的設立

善意取得這一制度的問世，對保障交易安全和穩定經濟秩序有著重要作用。隨著社會經濟的飛速發展和交易的逐漸頻繁，世界各國立法對于動產善意取得制度的規定已經日趨完善，目前幾乎不存在異議。但是不動產的善意取得制度并沒有得到世界各國的廣泛認可。隨著市場經濟的發展，不動產物權的交易量日趨增加，由于交易的標的額較大，交易過程中涉及的法律關系較為復雜，不動產交易越來越引起人們的重視。不動產的所有人與處分人不一致的情況越來越常見，由此而產生的財產權利糾紛也越來越多，因此各國迫切需要確立不動產善意取得制度。

1、大陸法系國家對不動產善意取得制度的規定

德國、瑞士等國家率先確立了不動產善意取得制度，以此來解決第三人善意取得無處分權人處分的不動產的糾紛。"德國在日耳曼法時期,對無權處分即奉行與羅馬法不盡相同的法律原則。" 德國法建立起的不動產善意取得制度主要體現在《德國民法典》第892條和第 893條,其中第892條第1款規定："為有利于根據法律行為取得一項權利或者取得該項權利上的權利的人，土地登記簿中所記載的內容應視為是正確的，對對其正確性提出的異議已進行登記的或者取得人明知其為不正確的除外。權利人為了特定人的利益而限制其處分已登記于土地登記簿中的權利的，該項限制僅在土地登記簿中有明顯記載或者為權利取得人所明知時，始對權利取得人發生效力。"瑞士民法對不動產善意取得制度規定得更為明確，"《瑞士民法典》第973條第1款規定：' 出于善意而信賴不動產登記簿的登記, 因而取得所有權或其他權利的人,均受保護。'即只要主觀上為善意的第三人因信賴不動產登記而取得登記的不動產權利的,盡管登記不正當,亦受法律保護。"

同樣處于大陸法系的法國和日本，卻僅僅承認善意取得制度在動產領域的適用，對不動產的善意取得制度并不承認。"《法國民法典》將善意取得的內容置于時效一章中加以規定，法國的民法理論上一致認可動產善意取得制度的法律依據系即時時效，故又稱時效取得，而對于不動產是否可以構成善意取得的客體，法國法未予說明。" 因此，法國民法中的善意取得制度僅適用于動產，而日本民法由于在物權領域受法國民法的影響較為深刻，對法國民法的繼受較為徹底，因此在善意取得制度上的規定也更接近于法國民法。"日本的登記模式也是采取登記對抗主義，在法典上沒有正面承認登記的公信力。日本學者我妻榮先生認為，日本民法對于動產物權的變動雖然采取了公信原則，但關于不動產物權的變動并未采取公信原則。" 因此，日本法上對善意取得對象的規定也僅限于動產。

2、英美法系國家對不動產善意取得制度的規定

早期的英美法一直采用的是日耳曼法的"以手護手"原則，直到十八世紀晚期才將其棄之不用。而不動產一直是美國財產法中的主要部分，對于不動產物權，美國財產法進行了特別的規定。"區別于大陸法系'一物一權'原則，美國財產法上的所有權具有相容性的特點，一個物上可以允許有多個所有權并存，因此在同一塊土地上并存的多個所有權之間產生沖突和矛盾也就在所難免了。美國財產法為保障受讓人能夠得到預期的土地所有權，對不動產所有權部分作了一系列的規定。普通法上的所有權優先規則即是為同一土地上所設若干所有權之爭端解決機制。依此規則，在同一土地上，土地所有權人先后為若干他人設定若干所有權，設定在先的所有權效力優先于設定在后的所有權。但在法律有特別規定的情況下，所有權雖然設定在先卻無效。例如在土地不動產交易中，已經支付了土地價金的善意買受人，可以毫無疑義地破除設定在先的土地所有權而取得預期的土地所有權。" 這就給美國財產法上不動產善意取得制度的存在提供了依據。

二、不動產善意取得制度的適用前提以及理論基礎

（一）不動產善意取得制度的適用前提--無權處分和登記瑕疵

1、無權處分的表現形式

無權處分主要指處分人對該不動產沒有處分權或處分權受到限制。"不動產善意取得與動產善意取得的重要區別就在于'無權處分'的內涵不同。就動產而言, 無權處分的認定比較容易;而就不動產而言,無權處分的認定不僅涉及沒有處分權而處分財產, 而且涉及明知登記錯誤而處分財產。因為實踐中不動產的無權處分主要是指登記簿錯誤時登記權利人將不動產轉讓給他人, 取得人因信賴登記而進行了交易且辦理了登記的情形。" 根據《物權法》第106條第1款的規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人，是侵害所有權的行為，為保護所有權人的利益，所有權人有權追回。但法律規定同時規定有下列情形之一的，受讓人可以取得該不動產所有權。可見，無權處分行為是不動產善意取得的適用前提之一。

（1）基于合同而占有不動產的人擅自處分不動產的行為

如承租人A將其合法占有的出租人B的房屋擅自賣給善意第三人C，那么基于租賃合同，承租人A此種處分行為就屬于無權處分。

（2）未經其他共有人同意擅自處分不動產的行為

"李某與王某是夫妻。雙方于婚后購買一套商品房，房屋產權證上登記的所有權人為李某。后來夫妻雙方感情惡化，李某私自將夫妻共有的該商品房賣給張某。張某在查詢了房產登記部門的登記簿確認李某是該房屋的所有權人之后，與其簽訂合同。合同簽訂后，張某支付了合理的房款，并與李某到房產登記機構辦理了房產過戶登記。王某知道后起訴李某，認為其無權處分夫妻共有財產，請求法院確認李某與張某簽訂的房屋買賣合同無效，張某應將該房產返還。法院駁回了王某的訴訟請求。" 在該案例中，李某與王某是夫妻，兩人在婚后購買一套商品房，那么李某與王某對該房屋屬于共同共有，要處分該房屋需經共同共有人一致同意，李某未經王某同意私自處分該房屋，則屬于無權處分。

2、登記瑕疵主要出現的情形

在上述案例中，該房屋的產權證上登記的所有人為李某，買方張某也到房產登記部門確認了房屋所有權人，張某對登記簿給予充分信任，基于不動產登記的公示公信原則，張某的行為構成善意取得。由此可以看出，登記簿出現登記瑕疵也是不動產善意取得的適用范圍之一。登記瑕疵是指不動產物權被記載于登記簿上的內容與事實狀況不符。不動產登記簿出現錯誤，不動產真實權利人和登記權利人不一致或者不完全一致，從而使第三人的權益在交易中受到損害。在這種情況下，善意第三人就可以利用不動產善意取得制度來保護自己的權益不受侵害。

登記瑕疵主要包括：由于登記機關的失誤導致登記錯誤，或者不動產權利人提供虛假材料進行登記，亦或者不動產物權轉移而并未來得及進行變更登記。

也有學者認為"不動產善意取得的適用前提是'登記簿錯誤'，主要原因在于登記簿錯誤可以涵蓋無權處分的情形，而無權處分卻無法包括登記簿錯誤的全部情形。"

（二）不動產善意取得制度的理論基礎--公示公信原則

為確保交易安全，物權法將公示原則與公信原則確立為物權變動的基本原則。"公示原則要求物權的產生、變更、消滅，必須以一定的可以從外部查知的方式表現出來。否則，因為物權具有排他的性質，如果沒有通過公示方式將物權的變動表現出來，就會給第三人帶來不測的損害，影響交易的安全。" 占有與登記是物權變動的兩種公示方式，動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法。"如果登記制度不能產生公信力，則不僅使登記制度形同虛設，也不利于交易安全的維護。由此可見，公信原則實際上是賦予了登記所公示的內容具有公信力。因此，公示與公信是密切聯系在一起的。"

出于國家機關登記簿的公示公信力，不動產交易中的第三人對登記簿的記載事項給予充分信任，從而產生交易行為。不動產善意取得制度規定，即使不動產登記權利人與實際權利人不一致，只要善意第三人支付了合理對價并完成了產權變更登記，其對該不動產的所有權仍然得到保護。由此可以看出，不動產善意取得制度的理論來源是不動產登記制度中的公示公信原則，基于這種公示公信原則，不動產的善意取得才能夠得以實現。

三、不動產善意取得制度的構成要件及法律效力

（一）不動產善意取得制度的構成要件

2007年10月1日，《中華人民共和國物權法》生效施行，這部法律正式將善意取得制度延伸至不動產領域，明確規定了不動產善意取得制度："無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該動產或不動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人"。

從《物權法》第106條可以看出，不動產善意取得制度的構成要件有：

1、不動產善意取得的主觀要件--受讓人受讓該不動產時是善意的

不動產善意取得制度的主觀要件是就受讓方而言必須是善意的，對轉讓方的主觀上不作任何要求。

（1）"善意"的界定

善意是指，受讓人主觀方面不知道出讓人是無處分權人，并且充分相信不動產登記的公信力。《物權法》并沒有對"善意"進行規定，對于善意的判斷，主要在于受讓人是否承擔注意義務，以及受讓人因過失而沒有盡到注意義務時是否認為其非善意。筆者認為，對于不動產善意取得人的主觀方面，需要界定過失的程度。受讓人應當負有注意義務，但是由于輕過失和輕微過失沒有盡到注意義務的，不認為其為惡意。"輕過失是指沒有盡到有一般知識、經驗的人誠實處理事務時所需的注意，而輕微過失只是缺乏極謹慎、勤勉和精細的注意。" 但是如果受讓人主觀上存在重大過失，應當知道讓與人無處分權而因重大過失沒有盡到注意義務，則構成善意取得。"德國民法典就對'善意'設有定義規定：即受讓人明知或因重大過失而不知物權不屬于讓與人之所有者即非善意（德國民法第932條第二項）。" "重大過失是指法律對行為人應當注意和能夠注意的程度有較高要求，而行為人不但沒有遵守這一要求，甚至連普通人都應注意并能注意的義務都未盡到的過失狀態。"

（2）"推定善意"的適用

因為不動產物權的設立和變更采用登記制度，物權轉讓信息均應登記在冊，出于公示公信原則，受讓人對國家公權力機關的登記信息給予充分的信任。只要原權利人不能證明受讓人明知登記簿上記載的信息錯誤，就判斷該受讓人為善意。即判斷不動產物權的受讓人是否為善意，應采取推定的方式。

2、不動產善意取得的交易要件--以合理價格轉讓

受讓人若要構成善意取得，必須支付合理的對價，這是不動產善意取得交易方面的要件。普通公民對于合理價格的范疇比較容易把握，但是比較疑惑的一點是：有償取得是否是善意取得的必要條件？如果受讓人無償取得不動產，那么是否適用不動產善意取得制度？無償取得財產時不適用善意取得，因為"如果受讓人從無處分權人那里無償取得不動產，那么原所有人有權要求受讓人返還財產，受讓人不會受到任何損失，其應當返還。" 善意取得制度的存在目的是為了維護交易安全和交易公平，善意取得必須發生在交易過程中，那么有償取得就是善意取得的構成要件之一，同時價格還必須合理。這也就是說，不動產物權轉讓時，雙方僅僅達成協議而并未實際支付價款，或者所支付的價款不合理時，不能構成善意取得。

3、不動產善意取得的公示要件--受讓人完成了物權變更登記

"所謂不動產登記，即經權利人申請國家專職部門將申請人的不動產物權變動記載事項記載于國家不動產物權登記簿的事實。" 《物權法》106條規定：轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。也就是說不管動產還是不動產都必須以公示方法完成物權轉移才能構成善意取得。不動產是以登記為公示方法，不動產物權的變更以登記簿記載為準，不經登記，不發生物權變更的效力。如果雙方僅僅支付了價款或僅僅交付了房屋等不動產，而并未辦理登記，則不構成善意取得。"例如，甲將他人的房屋通過各種違法手段辦理了登記過戶記載在自己名下，然后將該房屋轉讓給他人，受讓人因為相信登記而與其完成了這一交易，支付了價款并辦理完畢了登記過戶手續。在此種情況下，就可能適用善意取得制度。如果僅僅只是支付了價款甚至已經交付了房屋，還沒有辦理完登記，仍然不能適用善意取得制度。"

（二）不動產善意取得制度的法律效力

1、善意受讓人取得物權

善意受讓人具備了不動產善意取得所有的構成要件，從而根據該制度取得不動產物權，這是不動產善意取得制度最基本的法律效力。"善意取得之性質為原始取得。善意受讓人自占有受讓物之時起，即時取得受讓物的所有權。原有權利上的各種限制歸于消滅。" 不動產善意取得制度是出于保護善意第三人的權益而設立的，因此，即使不動產登記簿上的記載事項與實際情況不一致，善意第三人依然能夠取得該物權。

2、原權利人喪失物權

善意第三人取得物權是出于法律規定，并非原權利人的授權，不管原權利人是否存在過錯，其對于該不動產的享有的所有權利歸于消滅。"善意取得是以犧牲原權利人的利益而保護善意受讓人利益的制度, 因此在實行中, 必須對原權利人的損失給予妥善的救濟, 使其受到侵害的權利得以恢復, 原權利人可以要求無處分權人賠償損失。"

3、無處分權人承擔賠償責任

無處分權人非法轉讓不動產，是屬于侵害原權利人財產權的行為，無處分權人應當對此承擔賠償責任。由于善意受讓人取得物權時支付了合理的對價，因此原權利人只能要求無處分權人賠償，而不能要求善意第三人賠償。

 [參考文獻]

[1]徐嵐. 善意取得制度新論［J］.西南政法大學學報，2005，7（5）：100.

[2]謝在全. 民法物權論（上冊）［M］.北京：中國政法大學出版社，1999.218.

[3]周鐵朋. 國外不動產善意取得法制的考察［J］.中南大學學報（社會科學版），2006，12（5）:558-562.

[4]吳勇. 不動產善意取得制度與公示公信制度的協調與適用［J］.河北工程大學學報（社會科學版），2010，（27）：80.

[5]孫瀟. 不動產善意取得適用范圍的理論反思［J］.行政與法，2010，（09）：123.

[6]程嘯. 論不動產善意取得之構成要件［J］.法商研究，2010，（5）：75-76.

[7]李琦. 淺談不動產善意取得制度［J］.法制與社會，2010，（08）.

[8]魏振瀛. 民法（第三版）［M］.北京：北京大學出版社，2007. 220.

[9]王利明. 物權法研究［M］.北京：中國人民大學出版社，2002. 89.

[10]孫憲忠．再談物權行為理論[M]．北京:法律出版社,2001．177．

[11]王澤鑒. 民法物權第二冊［M］.北京：中國政法大學出版社，2001.250.

[12]李留霖. 不動產善意取得的構成要件辨析［J］.湖北經濟學院學報(人文社會科學版), 2010,(08) .

[13]索蕊蕊. 不動產善意取得的構成要件淺析［J］.法制與社會，2009，12：326.

[14]孫憲忠. 中國物權法總論［M］.北京：法律出版社，2003.208.

[15]薛冰. 論我國不動產善意取得制度［J］.法制與經濟，2011，264：75.

[16]鄒艷艷. 淺議不動產善意取得［J］.法制與經濟，2010,236：41.

[17]李楠. 論不動產善意取得［J］.廣東行政學院學報，2004,16（6）：49.

[18]Roger·H·Bernhardt，Ann·M·Burhart. Real property［M］.北京：法律出版社·對外合作出版分社，2004.