近年來，隨著物業管理行業的興起，關于物業管理方面的民事糾紛層出不窮。在司法實踐中，由于物業管理屬新興行業，無前例可循，對物業管理的法律文件─物業服務合同的性質莫衷一是，仁者見仁，智者見智，而解決物業服務合同的性質問題乃是處理好這方面糾紛的關鍵，因此筆者再此就該問題略議一二。

關于物業服務合同的性質，目前存在著不同的看法，有人認為物業服務合同是委托合同的一種，也有人認為物業服務合同不是委托合同，而屬于物業管理企業為業主提供勞務的雇傭合同。

筆者認為，物業服務合同屬于一種新類型的服務合同，現有相關合同的特點并不能完全涵蓋物業服務合同的內容。

首先，就物業服務合同與委托合同比較來看，物業服務合同具有委托合同的一些特征，從物業管理企業作為提供服務的一方當事人來看，物業服務合同與委托合同有相似之處，如：依據業主或業主委員會的指示處理委托事務；親自處理委托事務的義務；報告義務；財產轉交義務，等。但委托合同的概念和特征又不能完全涵蓋物業服務合同的內容，主要體現為：

第一，通常，委托合同的受托人在處理委托人的事務時，是以委托人的名義來實施的；而在物業服務合同中，物業管理企業即使是從事物業管理服務，也通常是以自己的名義進行相關的民事活動，而并不是以業主的名義實施管理服務。

第二，委托合同中，受托人實施代理行為的法律后果直接歸于委托人，這是委托合同的基本特征。而在物業服務合同中，業主對物業管理企業的獨立的民事行為并不承擔其法律后果，只是根據物業服務合同要求物業管理企業提供相應的物業管理服務。物業管理企業的其他民事活動雖然可能與其提供的物業服務存在直接的關系，但這只是物業管理企業為了提供物業服務而必須開展的業務活動，這些民事活動不會與業主有聯系，與業主有法律上聯系的只可能是物業管理企業。

其次，與雇傭合同相比，二者在形式上都是當事人一方為他方提供勞務，他方支付報酬的合同，而且合同解除之后，只能使合同關系發生將來消滅的效力，而無法溯及既往。但二者差別很大。

第一，雇傭合同的受雇人是自然人，其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經驗完成雇主所要求的任務；而物業服務合同中的物業管理企業則是依據法律規定的條件設立的專業企業，依其自身的資金實力、專業人員的配備以及綜合性的管理服務能力提供專業的物業服務。

第二，雇傭合同受到勞動法等法律、法規的調整，雇主和受雇人之間的權利義務及雇主所承擔的責任（如受雇人的工傷等）有一些特別規定，而物業服務合同中雙方當事人的權利義務完全是依據合同來調整的。

因此，物業服務合同應當作為一種新型的服務合同來看待。