小劉怎么也想不到，房東父親突然在院內(nèi)上吊自殺，剛租的新房瞬間變成“兇宅”，房東小李還不愿退回租金。于是小劉將小李告上法庭，要求退回剩余租金并賠償搬家費(fèi)、精神損失費(fèi)2000元，一邊是痛失親人的房東，一邊是自感倒霉的租客，這該怎么判？近日，沛縣法院審理了這起案件。

搬進(jìn)租房兩個(gè)月 房東父親自縊

2019年8月中旬，小劉因工作變動(dòng)，選擇了小李位于城郊的一處住房租住。“這是我的婚房，結(jié)了婚沒怎么住就搬走啦，家具、電器都是新的，你要是還有其他需求，都可以給我提。”在房東小李熱情的介紹下，小劉當(dāng)即決定租下房子，兩人約定，房屋年租金5000元，租賃期限為3年，租金一年一交。

8月底，轉(zhuǎn)賬5000元后，小劉正式搬到租住房屋。房東小李的房子是二層小樓外加一個(gè)小院。小劉租住樓上，小李的父親老李住樓下。因工作較忙，小劉每日早出晚歸，雖同住一個(gè)院子，但和老李碰面的機(jī)會(huì)并不多，偶爾見面寒暄幾句，相處還算融洽，只是房子隔音不好，老李有時(shí)晚上咳嗽會(huì)吵到樓上，但對(duì)于勞累了一天倒頭就睡的小劉來說影響并不大。

10月份的一天，小劉下班回家，卻發(fā)現(xiàn)院里圍了很多人，走近一看，老李躺在地上，已失去意識(shí)，詢問才知，老李癌癥晚期，無法忍受痛苦，在院里自縊了。看著還掛在樓梯處的麻繩，小劉五味雜陳。

租客起訴：要求房東賠償搬家費(fèi)和精神損失費(fèi)

因事發(fā)突然，新住所不好找，當(dāng)晚，小劉硬著頭皮住了下來。但往日寧靜溫馨的小院似乎變了樣子，他總覺得空氣里彌漫著陰森的氣息，衛(wèi)生間“滴答”的水聲也透露著詭異，一陣風(fēng)吹過，小劉似乎還聽到了老李熟悉的咳嗽聲。一夜無眠后，小劉找到小李，表示現(xiàn)在情況特殊，院子已經(jīng)不適宜居住，要求終止租賃合同并將剩余租金退給自己。小李則表示合同已經(jīng)簽訂并且自己按照合同約定，為小劉修整了門窗、水電，并未違約。父親去世是個(gè)意外，自己也沉浸在巨大的悲痛之中。小劉可以搬走，但租金不退。幾次商議無果后，小劉將小李訴至法庭，要求退回剩余租金并賠償搬家費(fèi)、精神損失費(fèi)2000元。

法院判決：房東退還剩余租金

 沛縣人民法院審理后認(rèn)為，小劉和小李之間的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，對(duì)雙方均具有約束效力。

租賃合同履行過程中，小李父親于租賃房屋所在的院落中上吊自殺，屬于非正常的死亡事件。根據(jù)我國傳統(tǒng)的民風(fēng)民俗及公眾的一般心理，房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件或短期內(nèi)多次發(fā)生死亡事件致使普通民眾在正常交易情形下通常不愿購買或租住的房屋，一般可以被認(rèn)定為“兇宅”，這雖然不是一個(gè)法律概念，但確為社會(huì)傳統(tǒng)遺留下來的一種善良無害的風(fēng)俗，是中華民族傳統(tǒng)習(xí)俗中追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害的心理傾向的產(chǎn)物。這種在民間普遍存在的民風(fēng)民俗不違背法律強(qiáng)制性規(guī)范，可以認(rèn)定為民法上的“公序良俗”，應(yīng)受法律保護(hù)。

在涉案房屋發(fā)生非正常的死亡事件后，一般人亦會(huì)產(chǎn)生不愿再購買或者租住的心理，在此種情況下繼續(xù)履行合同，顯然對(duì)于原告方不公平。

故對(duì)于小劉要求返還租金4166元的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。兩人糾紛產(chǎn)生系因意外事件導(dǎo)致，原告小劉出于自身心理原因不愿再繼續(xù)租賃涉案房屋。履行合同過程中，被告小李并不存在違約。小劉主張的搬家誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)2000，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

法官說法：發(fā)生情勢(shì)變更 可變更或解除合同

據(jù)本案承辦法官金戰(zhàn)磊介紹，并不是所有發(fā)生與死亡相關(guān)的房屋都稱為“兇宅”，“兇宅”的成立通常要符合兩個(gè)要件:第一，房屋內(nèi)有人非正常死亡的事實(shí)是客觀存在的，非人們的主觀想象。第二，房屋內(nèi)人死亡的事實(shí)須是人為因素的非正常死亡，即俗稱的“橫死”。正常生理死亡，如生老病死；因房屋失火、煤氣中毒等意外事件致人死亡的房屋理論上均不應(yīng)屬于“兇宅”。

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定：合同成立后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。

具體到本案中，房屋租賃合同履行過程中發(fā)被告父親在租住房屋內(nèi)自縊身亡，屬于人為因素的非正常死亡。這種情況下，一般人都會(huì)產(chǎn)生不愿再購買或者租住的心理，如繼續(xù)履行合同，顯然對(duì)于原告方不公平，故法院判決部分支持了原告的訴訟請(qǐng)求。