2007年以來，徐州市泉山區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件352起，其中判決74件，調(diào)解撤訴278件。在判決的74件案件中，物業(yè)管理公司勝訴61件，而業(yè)主勝訴僅有13件，業(yè)主敗訴率高達82.43%。為此，泉山法院對物業(yè)管理糾紛案件進行了專題研討，分析了業(yè)主敗訴多的原因，并提出了相應(yīng)的對策。

一、物業(yè)管理糾紛業(yè)主敗訴多的原因

在審判實踐中，綜合物業(yè)管理糾紛業(yè)主敗訴多的原因，主要有以下幾方面：

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都有較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)，在法律知識、證據(jù)收集，以及訴訟經(jīng)驗，甚至是在合同中對法律責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢。

二是我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是開發(fā)商的子公司或者與開發(fā)商有某種關(guān)系，業(yè)主往往將開發(fā)商的違約行為遷怒于物業(yè)公司，以不交物業(yè)費來對抗開發(fā)商，導(dǎo)致在訴訟中承擔(dān)敗訴結(jié)果。

三是業(yè)主在維護自身權(quán)益過程中的不理性行為，致使堵門、堵路甚至發(fā)生直接沖突等事件，對房地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或他人的人身、財產(chǎn)造成侵權(quán)。

四是目前在物管方面僅有國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）等較為籠統(tǒng)的行政法規(guī)和一些地方性法規(guī)，在司法實踐中不易操作，致使法官在一些問題上因雙方無明確約定而無法處理。

五是物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展的時間不長，此類合同糾紛仍屬于新類型案件，法官、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員等都還僅僅處于不斷探索的階段。

二、防止業(yè)主在物業(yè)管理糾紛中敗訴的對策

物業(yè)管理糾紛業(yè)主敗訴多的原因和業(yè)主的自身素質(zhì)有關(guān)，同時也與開發(fā)商擅自違約、物業(yè)管理公司先天不足以及政府監(jiān)管部門監(jiān)管不到位有著直接的關(guān)系。因此，要防止業(yè)主在物業(yè)管理糾紛中屢屢敗訴，應(yīng)采取以下一些對策：

一是要樹立物業(yè)消費觀念。一些回遷房、農(nóng)改房業(yè)主不適應(yīng)小區(qū)樓宇化管理，私搭亂建占用共有區(qū)域，還有一些業(yè)主還存在著以前單位免費管理的觀念，對物業(yè)消費不能適應(yīng)。因此，業(yè)主應(yīng)樹立正確的物業(yè)消費觀念。

二是要提高業(yè)主的法律素質(zhì)。在物業(yè)管理糾紛案件中，業(yè)主作為原告起訴的案件導(dǎo)致敗訴的主要原因，就是在法律知識方面的不足，業(yè)主在平時應(yīng)保存好相關(guān)票據(jù)，注意證據(jù)的收集，訴訟中應(yīng)多向法律專業(yè)人士進行咨詢或者請律師代理進行訴訟。

三是業(yè)主要理性維權(quán)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到采取的靜坐、堵路、越級上訪等不理性行為，不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大業(yè)主在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩(wěn)定造成影響，最終問題還要通過正當(dāng)途徑解決。因此，遇到物業(yè)管理糾紛時應(yīng)冷靜處理，可以要求相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，也可以理性地進行訴訟。

四是物業(yè)企業(yè)應(yīng)明確自身定位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間摩擦不斷的原因，在很大程度上是因為物業(yè)對自身的定位不正確而造成的。新修訂的《條例》對二者關(guān)系做了更加合理而明確的定位，將原條例中的“管理”變?yōu)椤胺?wù)”，同時，物業(yè)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)的樓體、電梯廣告等收益和員工資、培訓(xùn)等支出等應(yīng)向業(yè)主公開透明，為物業(yè)管理糾紛消除了隱患。

五是政府監(jiān)管部門應(yīng)擔(dān)負(fù)起監(jiān)管職責(zé)。在《條例》中，政府主管部門擔(dān)負(fù)著監(jiān)督、管理和指導(dǎo)的責(zé)任，并具有不同程度的行政處罰權(quán)利，但在實踐中主管部門卻并沒有完全履行這些職責(zé)。因此，政府監(jiān)管部門應(yīng)規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)業(yè)行為，嚴(yán)格執(zhí)行市場準(zhǔn)入制度，并鼓勵業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的舉報，加大對處罰力度。