女業主別墅內神秘遇害，開發公司與物業公司是否擔責？
作者：陳國斌 許文玨 發布時間：2008-10-23 瀏覽次數：1234
本網無錫訊：女業主姜素素在自家的別墅內被人殺害，丈夫、女兒及父親認為該別墅的房地產開發公司及物業管理公司未盡到管理義務，故將A開發公司與B物業公司告上了法庭，此案經一審、二審，法院依法判決駁回了原告的訴訟請求。
事件回放：女業主在自家別墅內慘遭殺害
2004年5月，路青向A開發公司購買了宜興某小區別墅一套，當年裝修后入住。同年8月，A開發公司與B物業公司簽訂了服務合同，由B物業公司對該小區的物業行使管理之職，路青每年均向B物業公司支付物業管理費。
路青與女兒、岳父認為，A開發公司作為小區的開發商，B物業公司作為小區的物業管理者，未能有效行使小區的管理之職，采取必要的安全保障措施，其行為直接造成犯罪嫌疑人輕易進入小區并致犯罪得逞，理應共同承擔民事賠償責任，遂于
兩個爭議焦點，雙方辨論激烈
本案經庭審，主要存在兩個爭議焦點：
?D?D物業對小區的安全管理是否已盡到了安全防范義務？
?D?D犯罪嫌疑人利用空置別墅作案的事實能否得到確認？
針對第一個爭議焦點，原告認為，其入住小區并按時支付物業管理費，被告B物業公司作為小區的物業管理者，其在收取物業管理費的同時卻沒有提供相應的服務措施，對出入小區的外來人員未進行登記，致使犯罪嫌疑人輕易出入小區導致慘禍的發生，B物業公司疏于安全管理的行為與原告親屬被害之間有明顯的因果關系，理應承擔全部民事賠償責任。原告還認為物業公司的巡邏、登記記錄有作假嫌疑。
被告B物業公司則認為，他公司的安全保障義務只能針對小區內的公共區域而言，對私人物業內發生的人身及財產損失應不負責任，他公司嚴格按照物業服務合同中約定的不間斷對小區巡邏，外來車輛、人員出入小區進行登記等條款來履行相關義務，這種義務應是一般性的安全防范注意義務，他公司預先不可能知道原告別墅里發生的兇殺案件，犯罪嫌疑人是如何出入小區的現在也無法判斷，他公司對巡邏及外來車輛人員均進行了登記，登記本在案發當天就給公安機關調取，他公司沒有作假的行為，原告稱登記本作假完全系主觀臆斷，故他公司已嚴格按合同履行了相關義務，盡到了自己的安全管理職責，不應承擔任何責任。
對第二個爭議焦點，原告認為，A開發公司將由其開發未售出的聯體別墅長期空置，該空置房門窗不全，外人可以自由進出，而開發公司及物業公司長期疏于管理，根據公安機關的偵查反饋，犯罪嫌疑人正是利用該空置房進行踩點觀察，在看到原告路青離開家以后即翻墻而入進行作案，這一事實在法院審理期間公安機關出具的證明也可得到證實。正是由于兩被告疏于管理的行為為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件，故應由其承擔相應的民事責任。
被告A開發公司則認為，沒有證據證明犯罪嫌疑人是利用了空置房進行踩點作案，公安機關的情況說明中發現被害中心現場和住宅南側空關房中有同類型花紋的鞋印，據此不能得出兩個地方的鞋印即為同一人的結論，因此公安機關的說明尚不足以證明犯罪嫌疑人事先是利用了空置房屋進行觀察這一事實，是否利用空置房作案只有待案件偵破以后才能確定。因此，他公司在原告親屬被害這一案件中沒有任何過錯，依法不需要承擔責任。
被告B物業公司也同意工A開發公司的觀點。
法院判決：證據不足，駁回原告訴請
宜興法院經審理認為，本案原告路青購買了某小區的別墅并入住，同時向小區的物業公司交納了物業管理費，其與B物業公司形成物業服務合同關系，雙方之間的權利義務關系受物業服務合同的約束，B物業公司是否違約進而是否要承擔民事賠償責任要看該公司是否嚴格履行物業服務合同中約定的相關義務，根據合同約定某物業的保安義務主要為不間斷對小區巡邏，外來車輛、人員出入小區進行登記。案發當天，物業公司上述巡邏、登記記錄本即為公安機關調取，該記錄本可證實某物業已履行了服務合同中約定的安保義務，而要求小區保安對原告家中發生的兇殺案事先察覺，顯然超出其能力范圍，該義務應界定為一般性的安全、防范、注意義務。原告稱巡邏、登記記錄有作假嫌疑缺乏證據證實，該主張不予采信。
對于犯罪嫌疑人作案前是否利用空置房屋事先踩點觀察，這一事實的認定關系到兩被告民事責任的承擔問題，原告依據的是申請本院向公安機關調查的情況說明，認為該證明足以證實犯罪嫌疑人事先在空置房中踩點伺機作案，而兩被告對此說明持相反意見。該院認為，原告親屬姜素素被害一案，至今尚在偵查之中，在案件偵破之前對案發經過僅是一個分析意見，尚不能構成最后明確的結論，根據刑事證據唯一性原則，不能用民事證據規則中高度蓋然性原理來推出結論，故對犯罪嫌疑人是否利用空置房作案尚缺乏證據證實，空置房是否是犯罪嫌疑人作案的一個原因力須待案件偵破以后才能確定。所以，原告主張因兩被告疏于管理的行為導致空置房為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件缺乏證據證實。
綜上，原告要求兩被告連帶賠償經濟損失1067782元，并賠禮道歉的訴訟請求不予支持，據此，宜興法院依照《中華人民共和國民法通則》第九十八條，最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條之規定，判決駁回三原告對A開發公司、B物業公司提起的訴訟請求。
一審判決后，原告不服，提起上訴。
無錫中院經審理依法作出判決：駁回上訴，維持原判。(文中當事人為化名)
