近幾年，常熟的房地產交易狀況持續火爆，但買主在購房前不仔細考察一些關鍵信息，可能會遭遇不必要的風險。近日，常熟法院審結了一起土地使用權糾紛案件。

　　原告顏先生向常熟某小區開發商購買了小區內的商鋪及商鋪東面一塊空地的土地使用權。之后，開發商將該空地北面及東面的圍墻加高，方便顏先生在空地上搭建小屋。

　　然而，顏先生將小屋搭建完畢準備投入使用時，卻被城管部門告知，該空地系小區全體業主共有的土地，不允許顏先生私自搭建及占用。為此，顏先生多次與開發商協商未果，無奈向法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的《土地使用權出讓協議書》無效，開發商返還出讓金40萬、支付相應利息及搭建損失7萬元。

　　那么，本案所涉的土地使用權究竟歸誰所有？顏先生認為應歸小區業主所有，故開發商對該土地使用權的處分無效；被告方開發商則認為該土地的使用權應歸其所有，該協議有效。

　　更令顏先生氣憤的是，簽訂協議的時候，開發商稱購買該商鋪必須連同空地一并購買，并承諾購買該空地后可以在上面搭建小屋，開發商會為其提供方便，并為其向有關部門交涉，自己才會購買該塊空地的使用權；開發商則對顏先生的說法予以了否認。

　　最終經法院協調，雙方達成了調解協議，確認雙方訂立的《土地使用權出讓協議書》無效，開發商返還出讓金40萬，并賠償原告損失5萬元；原告負責將空地的相關建筑拆除。

　　法官說法：根據我國《物權法》第73、74條的規定：建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。根據本案爭議地塊規劃圖紙的顯示，該空地屬于商業非機動車停車位，因此其使用權應當屬于全體業主共有。各位購房者在購買商鋪、房屋時應當注意，出賣方是否擁有該房屋的產權，房屋有無抵押，賣方是否構成無權處分等情況，以規避無謂的法律風險。