近日，虎丘法院適用民法典審結(jié)一起執(zhí)行異議案件。這是虎丘法院在民法典正式實(shí)施后，依法適用民法典審結(jié)的第一起執(zhí)行審查類案件。

基本案情

我院在執(zhí)行某銀行與某置業(yè)公司金融借款合同糾紛執(zhí)行過程中查封了被執(zhí)行人的81套不動產(chǎn)，被執(zhí)行人某置業(yè)公司已于2016年1月25日將查封的81套不動產(chǎn)抵押給申請執(zhí)行人某銀行并辦理了相應(yīng)抵押登記手續(xù)。據(jù)此，我院依法裁定拍賣、變賣登記在被執(zhí)行人某置業(yè)公司名下的81套不動產(chǎn)。案外人某電影院以04-22號商鋪系其租賃、占有、使用為由向我院提出書面異議，我院于2021年1月18日受理本案。

法院經(jīng)審理查明，2012年7月18日，某置業(yè)公司委托其商管公司以商管公司的名義與某電影院簽訂房屋租賃合同書，約定租賃期為20年，從影城正式營業(yè)之日起計算，租金為當(dāng)年保底租金與當(dāng)年凈票房分成兩者取其高。開業(yè)第一年保底租金為257萬元，每五年以8%遞增。

自涉案04-22號商鋪交付后，某電影院將該商鋪裝修成影廳，并從事電影放映、銷售零食等業(yè)務(wù)，一直占有使用至今，按約支付租金。

裁定結(jié)果

虎丘法院經(jīng)審理認(rèn)為，承租人合法的不動產(chǎn)租賃權(quán)在執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，商管公司在被執(zhí)行人某置業(yè)公司的授權(quán)下與某電影院簽訂了房屋租賃合同。上述房屋租賃合同的簽訂日期早于涉案房屋抵押登記日期。在房屋租賃合同履行期間，異議人按約支付租金，出租人也按照約向異議人交付了涉案商鋪，并由異議人持續(xù)占有使用至今。

此外，本案并無證據(jù)表明異議人與被執(zhí)行人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，房屋租賃合同中雙方約定的租金亦在合理的市場價格范圍內(nèi)。因此，異議人對涉案商鋪的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。

綜上，裁定如下：異議人某電影院的異議請求成立；異議人某電影院對被執(zhí)行人某置業(yè)有限公司名下04-22號商鋪享有合法的租賃權(quán)，上述房產(chǎn)在執(zhí)行拍賣中應(yīng)附帶前述租賃關(guān)系進(jìn)行拍賣。

法官說法:

據(jù)承辦人吳勇偉庭長介紹，本案適用的條款為《中華人民共和國民法典》第725條，其規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有使用期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。該條款是由《合同法》第229條修正而來，但是《合同法》第229條僅規(guī)定了租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。民法典第725條則糅合了此前相關(guān)司法解釋的規(guī)定，增加了 “占有使用期限”這一要求。

根據(jù)修改后的規(guī)則，租賃物在租賃期間內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，若承租人希望對抗買受人保持對租賃物的繼續(xù)占有和使用的，則需要證明其在租賃物所有權(quán)變動發(fā)生時正占有租賃物。民法典的新規(guī)定有助于保護(hù)不動產(chǎn)合法使用權(quán)人的利益，維護(hù)不動產(chǎn)租賃市場的穩(wěn)定，對執(zhí)行中處置帶租不動產(chǎn)具有重要指導(dǎo)意義。