謝某老家在外地，來太倉(cāng)打拼多年后，漸把他鄉(xiāng)當(dāng)作故鄉(xiāng)，就想買套房扎根下來。經(jīng)中介聯(lián)系，謝某和周某在2016年8月簽訂了房屋買賣合同，周某將其名下的一套花園式房屋出售給謝某，謝某也交了定金。

　　合同簽了沒多久，房?jī)r(jià)飛漲，周某覺得自己吃了虧，就要漲價(jià)。謝某據(jù)理力爭(zhēng)，堅(jiān)決不同意。10月初，政府出臺(tái)限購(gòu)令進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)對(duì)已簽訂合同的特別放寬，只要手續(xù)齊全，在11月底前都可以過戶。

　　后謝某多次找周某要求辦理過戶，周某均以各種理由拒絕。合同簽訂時(shí)周某的房產(chǎn)證尚在辦理過程中，見謝某不同意漲價(jià)，周某就沒有積極地去辦還貸手續(xù)。眼看著最后期限快到了，周某擔(dān)心自己要付違約金，就迅速還了貸，于11月17日拿到房產(chǎn)證。見謝某態(tài)度強(qiáng)硬，周某便答應(yīng)過戶，不再要求加價(jià)。

　　可就在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶的時(shí)候，周某卻把身份證和銀行卡弄丟了，也因此過戶登記最后還是沒有辦下來。謝某始終認(rèn)為自己沒有及時(shí)拿到房子完全是周某貪心、不守信用造成的。今年1月，謝某將周某起訴至太倉(cāng)法院，要求解除雙方合同，由周某退還定金并支付違約金。

　　周某到庭后認(rèn)為未能過戶是限購(gòu)政策所致，屬于情勢(shì)變更，不應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任。法庭經(jīng)審理認(rèn)為，雖然限購(gòu)導(dǎo)致謝某不再具備購(gòu)房資格，但是政策同時(shí)規(guī)定限購(gòu)前簽訂的合同依然有效，并預(yù)留了足夠的時(shí)間供雙方辦理過戶。也就是說，只要周某積極協(xié)助辦理過戶，雙方的交易在當(dāng)時(shí)是可以完成的。現(xiàn)由于周某自己的原因?qū)е陆灰鬃罱K無法完成，責(zé)任在周某，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院依法作出支持謝某訴訟請(qǐng)求的判決。

　　法官提醒：一般而言，政府限購(gòu)屬于當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、且不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，當(dāng)事人可以基于情勢(shì)變更要求變更或解除合同。但是本案中政府出臺(tái)限購(gòu)令時(shí)考慮到交易安全沒有采取一刀切的方式，而是對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行了區(qū)分，給限購(gòu)前簽訂合同的買賣雙方預(yù)留出了合理時(shí)間辦理過戶。周某丟失身份證和銀行卡致使交易未能完成，已構(gòu)成違約，不符合情勢(shì)變更的規(guī)定，周某不能就此免責(zé)。