繳了房租卻無法繼續(xù)使用房屋，這絕不是天方夜譚。日前，南通市通州區(qū)人民法院就執(zhí)行了這樣一起案件，租賃戶錢某雖然向房屋所有權(quán)人繳納了房租，但因房屋先前已被法院查封，被法院強(qiáng)制要求搬出房屋。

　　被執(zhí)行人龔某因借貸糾紛被債權(quán)人訴至法院，經(jīng)審理，法院判決龔某償還借款100萬元。判決生效后，龔某未自覺履行義務(wù)，申請(qǐng)人要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院依法查封了龔某位于南通市崇川區(qū)的一套住房，并在房產(chǎn)交易所送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知，禁止龔某將房屋過戶。2017年3月22日，法院在房屋所在地張貼了執(zhí)行裁定書、查封公告和限期遷出公告，并要求龔某在4月15日前將房屋騰空并遷出。

　　在強(qiáng)制執(zhí)行面前，龔某口頭上滿口答應(yīng)騰空房屋，但暗地里卻想起了歪主意。2017年3月底，龔某將房屋騰空后，未經(jīng)法院準(zhǔn)許，擅自將房屋出租給了案外人錢某。錢某向龔某繳納了半年房租1萬元，且將生活用品搬進(jìn)了該房屋內(nèi)，并實(shí)際居住。龔某準(zhǔn)備以房屋已出租給錢某的事實(shí)，收取一筆租金，以拖延法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　由于龔某不自覺履行執(zhí)行義務(wù)，法院決定將房屋進(jìn)行司法拍賣。在對(duì)房屋進(jìn)行騰空時(shí)，執(zhí)行人員意外地發(fā)現(xiàn)，原本龔某居住的房屋，卻由案外人錢某在實(shí)際居住，且錢某與龔某之間存在租賃合同關(guān)系。

　　執(zhí)行人員經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，錢某租賃龔某的房屋，時(shí)間發(fā)生在法院查封之后，因此錢某的租賃合同并不能抵抗法院的執(zhí)行。經(jīng)法院執(zhí)行人員對(duì)錢某曉以利害，錢某和龔某達(dá)成了退租協(xié)議，并及時(shí)清空了房屋，交付給法院執(zhí)行。

　　法官說法：查封后的房屋出租的，不適用“買賣不破租賃”

　　買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

　　在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系, 不適用“買賣不破租賃”。其主要理由是，由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人就喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。而承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。

　　法官提醒，租賃房屋時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)充分了解房屋是否已被抵押或查封，如房屋已被抵押或查封，則不宜簽訂長(zhǎng)期租賃合同，也不宜一次性支付長(zhǎng)期的租金，以避免自己的財(cái)產(chǎn)損失。