近年來，城市建設步伐不斷加快，房地產市場較為活躍，但由于商品房銷售市場管理比較混亂，由此引發的商品房買賣糾紛也日益增多。徐州市泉山區法院對2007年以來審理的342件商品房買賣合同糾紛案件進行集中研討，并提出了相應的對策措施。

一、商品房買賣合同糾紛案件的特點

（一）受理案件數量上升趨勢明顯。2007年，泉山法院受理商品房買賣合同糾紛案件181件，而今年1-6月就受理了161件，是去年全年受理同類案件數的88.95%，上升趨勢十分明顯。

（二）案件調解結案率低。一方面，由于商品房的價格較高，普通老百姓購買房屋時大都耗費家庭絕大部分積蓄，甚至背上一、二十年的貸款壓力，因而發生糾紛后都不愿作出讓步；另一方面，最高法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》明確規定此類案件的違約金及賠償標準，購房者依此據理力爭，不愿讓步調解。因此，此類案件在結案方式上呈現出調解率明顯低于其他民商事案件。

（三）開發商侵權行為比較普遍。在已審理的商品房買賣合同糾紛中，被告大部分都是開發商。由于開發商不嚴格履行合同，侵犯購房者權益的情況比較突出，購房者的購房風險加劇。如徐州文化城有近百戶業主購房多年，因開發商出國至今未歸，致使業主無法辦理房證，導致業主信訪、集訪不斷。

（四）容易產生群體性訴訟。在受理的案件中，不同原告以同一事實和理由起訴同一被告的案件十分突出。部分維權意識較強購房者先行起訴后，其他購房者會持觀望態度，如果法院判決對購房者有利，則必然會促使觀望者產生訴訟的欲望，形成群體效應，其社會影響不容忽視。

二、引發商品房買賣合同糾紛的原因

（一）開發商逾期不能正常交付房屋。買賣雙方簽訂商品房買賣合同后，開發商因資金不足或建設工程周期長、施工進度緩慢等原因造成逾期交房而引發糾紛，買受人要求開發商支付逾期交房違約金。

（二）開發商未協助買受人辦理房屋權屬證書。房屋所有權的轉移以辦理房屋產權變更登記手續的日期為準。根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》及《城市房地產開發經營管理條例》的規定，開發商協助買受人辦理房產權屬證書的時間為90日，逾期即為違約。實踐中，由于開發商土地使用手續不合法、未支付全部土地使用權出讓金、沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格證明、延遲上繳代收的公共物業基金以及沒有將抵押權注銷等原因，影響了房屋產權登記手續的辦理，導致買受人不能在規定時間內取得房產權屬證書而引發糾紛。

（三）發布虛假失實售房宣傳廣告。根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》的規定，開發商售房資料中對商品房開發規劃范圍內的房屋以及相關設施所作的說明和允諾的具體確定，都應視為合同內容，如違約應承擔違約責任。由于開發商交付房屋時與售樓宣傳中承諾的內容相距甚遠而引發糾紛。實踐中，開發商由于上述行為受到懲處的損失與其獲得的收益相比微乎其微，從而導致其違法行為難以得到有效遏制。

（四）買受人防范風險意識差。商品房買賣合同一般為開發商提供的格式條款合同，開發商在合同中任意增加附加條款，從而限制買受人的權利、增加買受人的義務，免除或減輕開發商的責任。而相當一部分買受人在簽訂合同時未仔細閱讀合同主文和附加條款，致使其合法權益受到侵害而發生糾紛。

三、減少商品房買賣合同糾紛的對策

（一）加大對開發商的監管力度。目前，商品房開發市場準入門檻偏低，一些不具備條件的企業通過掛靠、承包等方式取得房地產經營資格，而相關職能部門對掛靠企業未能進行有效的管理，導致開發工程的過程中問題比較多。因此，政府相關管理部門應嚴格執行房地產開發項目的審批程序，加強項目管理，把好市場準入關，同時嚴厲打擊抽逃注冊資金、項目資金，超越經營范圍從事房地產開發經營等行為。狠抓竣工驗收制度的落實，切實把好交付關。加強房地產廣告管理，依法嚴懲違法廣告行為。

（二）提高買受人的自我保護意識。買受人在與開發商簽訂合同時，應仔細閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否應由開發商承擔義務而免除或減輕其責任的條款。否則，買受人可要求開發商修改條款或拒簽合同。

（三）增強開發商的企業誠信度。開發商應增強依法誠信經營意識，切實提高企業的管理水平和服務水平，嚴格履行商品房買賣合同的各項條款，從根本上杜絕和減少糾紛的發生。

（四）研討案件審理的相關措施。加強對商品房買賣合同糾紛的調查研究，著力探討審理商品房買賣合同糾紛的相關措施，尋找有利于雙方達成調解、實現案結事了的途徑。與此同時，建立與房地產管理部門溝通渠道，探索建立商品房買賣糾紛訴調對接機制，進一步規范房地產市場交易秩序，及時化解矛盾糾紛，以促進社會的和諧與穩定，不斷推動房地產業的健康發展。