買房時，銷售人員承諾頂樓送閣樓，吸引田女士花高價購房，收房時卻發現，頂樓之上僅有有窗無門的悶頂，與頂樓不連通，根本不是閣樓。更揪心的是，購房合同中壓根未提及關于贈送閣樓的內容，這讓田女士無所適從。她與開發商對簿公堂，經過一審、二審，法院最終判決開發商返還田女士購房款13萬元。

　　閣樓變悶頂 業主拒絕收房

　　2013年，某地產公司在吳中區開發了某某花園。田女士至某某花園看房時，銷售人員向她熱情推介頂樓房源，稱頂樓房價雖然比其他樓層每平方米貴3000元左右，但購買頂層可以贈送不計入產權的約70-80平方米的閣樓，其中約28平方米層高高于2.2米。計算下來和其他樓層的均價差不多，還可以免費獲得低于2.2平方米的閣樓部分的使用權并節省閣樓部分的物業費、契稅。這讓田女士十分心動。

　　開盤當天，田女士就預定了8幢504室頂樓房屋。但簽約時，她發現合同上沒有任何關于閣樓的內容，對此銷售人員解釋說，格式合同不能改動，同時承諾頂樓業主有閣樓部分的專有使用權。基于對某地產公司品牌的信任，田女士還是以198萬余元購買了這套建筑面積為123平米的房屋。

　　2014年12月，田女士收房時發現房內并無通向閣樓的通道，她向某地產公司提出異議并拒絕收房。交涉無果，田女士將某地產公司訴至吳中法院，要求返還多付的購房款40萬元。

　　合同無約定 銷售時的承諾是否作數？

　　某地產公司則認為，雙方之間簽訂的商品房買賣合同約定的價款及面積均不含閣樓。其依約提前通知收房，田女士以沒有開洞通向閣樓為由拒絕收房，缺乏依據。

　　法庭上，田女士出示了銷售人員出具的證明和談話錄音等一系列證據，證明銷售人員曾作出“房屋頂層閣樓可以由業主使用”“頂樓帶閣樓”“贈送閣樓”等表述。在錄音中，銷售人員在開盤時面對業主提出的閣樓未體現在合同中權利如何保障的疑問時，明確表示合同不能改動，送的閣樓不能體現在合同中。

　　法院調查發現，本案中所謂的閣樓并非真正的閣樓，某某花園項目并未對頂樓作閣樓設計，而是對頂樓與斜立面之間的空間作了封閉處理，稱為悶頂。

　　對此某地產公司表示，是銷售人員表述不規范，并認可銷售人員作出的允許田女士使用悶頂的承諾，承認頂樓價格比其他樓層高是因為有悶頂及20多平方的露臺。

　　法院作判決 開發商返還13萬元

　　吳中法院審理認為，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。被告認可其銷售人員銷售時允許原告使用閣樓（實為悶頂）的承諾，確認頂層房屋價格較高系因頂樓附有陽臺及悶頂的因素。綜合上述情況，可以認定出賣人在銷售房屋時明確允諾原告頂樓附贈閣樓，該允諾對于房屋銷售價格的確定有重大影響，雖未載入商品房買賣合同，但亦應當視為合同內容，對被告具有約束力。

　　本案所涉房屋在規劃設計時，其頂層即為悶頂結構。雖然根據該房的現有結構設計，該悶頂層對于相應的頂層業主具有一定的使用價值，但被告在房屋銷售時，對該悶頂結構及功能未作適當的解釋說明，而是宣傳為頂層附贈的不計入產權的閣樓，在客觀上影響了購房者對該頂層房屋價值的判斷。鑒于被告交付的房屋所附的是悶頂層而非閣樓，原告據此要求被告返還部分房款，應予支持。考慮到本案所涉房屋所附的悶頂層在客觀上具有一定的使用價值，結合層高、朝向、位置、面積、附屬物等多種因素，吳中法院判決由被告返還原告購房款13萬元。

　　一審判決后，田女士及某地產公司均不服上訴，蘇州中院判決駁回上訴，維持原判。