張某向某房地產(chǎn)公司購(gòu)房，簽訂了房屋買賣合同，并支付了1萬元購(gòu)房款。但事后因貸款未辦成，張某沒有購(gòu)房。但房地產(chǎn)公司卻以合同已生效為由，要求張某支付違約金。日前，南通市通州區(qū)人民法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件，張某因違約而敗訴。

　　2015年8月，張某看中了南通某樓盤的房產(chǎn)，并與房地產(chǎn)公司簽訂了買賣合同，約定向房地產(chǎn)公司購(gòu)買一套建筑面積為139.72平方米的住宅，按每平方米6695.52元計(jì)算，總價(jià)為935498元。張某當(dāng)時(shí)表示要貸款，雙方對(duì)付款方式約定為：在簽訂合同時(shí)付1萬元，在同年的10月3日前，付275498元，并向貸款銀行辦理按揭申請(qǐng)手續(xù)；在同年的11月3日前，付65萬元（銀行貸款）。雙方同時(shí)對(duì)違約責(zé)任作了約定，如張某未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，逾期在90日之內(nèi)，按日萬分之二支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，房地產(chǎn)公司有權(quán)解除合同，張某按累計(jì)應(yīng)付的15%向房地產(chǎn)公司支付違約金。張某當(dāng)天支付了1萬元。

　　合同簽訂后，張某遲遲未支付剩余款項(xiàng)。房地產(chǎn)公司向張某發(fā)出律師函進(jìn)行催告，張某仍未繼續(xù)履行合同。房地產(chǎn)公司遂向南通市通州區(qū)人民法院提起訴訟，要求解除合同，支付違約金140324.70元。而張某認(rèn)為，1萬元系定金，當(dāng)時(shí)與房地產(chǎn)公司言明貸款辦好后再付款，現(xiàn)貸款仍未辦成，故不存在違約。

　　南通市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房買賣合同，是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律規(guī)定，為有效合同，對(duì)雙方均有約束力。原、被告均應(yīng)按合同約定全面及時(shí)履行各自的義務(wù)。被告未履行合同約定的付款義務(wù)，構(gòu)成違約。現(xiàn)原告要求與被告解除合同，由被告承擔(dān)違約責(zé)任，具有合同依據(jù)，應(yīng)予支持。雙方合同約定的違約金比例偏高，可適當(dāng)降低，按未付款925498元的10%計(jì)算，被告應(yīng)支付違約金92549.80元。原告收取被告的購(gòu)房款1萬元，應(yīng)返還給被告。遂判決解除雙方簽訂的商品房買賣合同，被告張某支付原告房地產(chǎn)公司違約金92549.80元，原告房地產(chǎn)公司返還被告張某購(gòu)房款1萬元。

　　法官說法：簽訂合同需慎重

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)公司起訴要求解除商品房買賣合同的案件有所增多。由于購(gòu)房人對(duì)法律規(guī)定、合同條款、法律后果并不十分清楚，在商品房買賣合同中往往處于弱勢(shì)地位，導(dǎo)致購(gòu)房人在與房地產(chǎn)公司的訴訟中，常常敗訴。本案中，張某對(duì)貸款購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)并未完全了解，在合同中并未約定房地產(chǎn)公司的貸款義務(wù)，亦未約定無法貸款后的合同如何處理。但就合同已有條款而言，張某未支付第二筆購(gòu)房款，已構(gòu)成違約，故應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

　　法官提醒，市民購(gòu)房應(yīng)當(dāng)慎重，簽訂正式合同前，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律后果進(jìn)行評(píng)估，以避免自己的財(cái)產(chǎn)損失。