開發商拿著商品房買賣合同到法院起訴購房人，要求被告支付購房款，但最終法院卻判決駁回了原告的訴訟請求，這是為什么呢？日前，吳中區人民法院審結了這起特殊的商品房預售合同糾紛。

　　2012年12月17日，畢某在甲公司開發的某樓盤認購了一套房屋。10天后，甲公司又與陳某簽訂了商品房買賣合同，將原先畢某認購的房屋賣給了陳某。合同約定，買受方在簽署合同時一次性付清房款，逾期超過60天付款，出賣方有權解除合同，自出賣方解除合同通知書到達之日起15日內，買受方將房屋退還給出賣方，并按房屋總價的10%向出賣方支付違約金。

　　2014年8月，甲公司以陳某房款分文未付為由，將陳某告上法院，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，陳某向其支付違約金10萬余元。

　　而被告陳某卻向法庭道出了一個不一樣的事實。2010年12月，陳某開設的乙公司曾為畢某開設的丙公司承建的工程項目供應鋼筋，丙公司欠乙公司貨款186萬元。畢某告訴陳某，他是甲公司開發的某樓盤的總包單位，甲公司在某樓盤建設項目中欠他工程款，可以用某樓盤的房子折抵陳某的鋼筋款，不需陳某再支付任何購房款。所以陳某與甲公司簽訂的本案中的購房合同，其實是“以房抵債”。一年多過去了，陳某遲遲沒有拿到房產證，擔心自己的貨款落空，2014年4月，她以乙公司名義起訴丙公司，要求支付貨款，經吳中法院組織調解，丙公司已經向乙公司支付了132萬元。對此，甲公司予以否認。

　　那么甲公司與陳某之間的商品房買賣合同是否成立、是否有效？吳中法院審理認為，本案雙方當事人簽訂的商品房買賣合同，實為乙公司（陳某）方、丙公司（畢某）方與原告之間，因價款結算與債權轉讓而形成的以物抵債協議。盡管原告否認存在以房抵債，但陳某的陳述與民事調解書等證據相互印證均證實原告與乙公司、丙公司三方曾就用房屋抵償債務事宜進行過協商。據此可以認定，即原告、乙公司、丙公司為解決三方的債權債務關系，經協商達成以房抵債的合意，在該合意之下，畢某簽署銷售認購協議書，后由被告與原告簽訂商品房買賣合同，進而實現以房抵債之目的。從合同簽訂的真實目的看，雙方并非要通過支付實際價款來履行商品房買賣合同，而是要通過給付房屋來抵消丙公司對乙公司的債務。即名為買賣，實為抵債。本案合同作為由債權債務關系履行方式派生的以物抵債協議，未實際履行，應認定為未生效，且乙公司與丙公司的債權債務已經調解結清，本案抵債協議更無履行必要。原告以真實有效的商品房買賣合同關系的理由，主張解除合同并由被告承擔違約責任，缺乏事實與法律依據，不予支持。據此，吳中法院判決駁回原告甲公司的全部訴訟請求。

　　法官提醒：“以房抵債”實質是以物抵債的一種，是指債務人與債權人約定以債務人或經第三人同意的第三人所有的財產折價歸債權人所有，用以清償債務的行為。合法的買賣受法律保護，但通過簽訂買賣合同等間接手段達到以物抵債目的，存在較大的法律風險。大家在面臨這種情況時，應將買賣關系與借貸關系剝離開，不可混同。