隨著城市房地產業的快速發展，物業管理問題逐漸成為一個倍受關注的話題。但由于物管行業尚處于起步階段，物業管理中存在的問題日漸顯現，致使各種物業管理糾紛大量出現，需引起相關部門的重視。為此，亭湖法院對近年來受理的物業管理糾紛案件的成因和特點進行了專題調查研究，并提出防范對策。

一、物業管理糾紛特點及其原因

1、案件數量明顯增多。亭湖法院2005年全年僅受理物業管理糾紛案件3件，2006年受理7件，2007年受理22件，而2008年第一季度就受理物業管理糾紛20件，案件數量呈明顯增長趨勢。物業管理作為一個新興行業，在相關機制未健全以及法律法規尚未完善的情況下，由物業管理引發的糾紛數量勢必將不斷增多。

2、糾紛原因相對單一。物業管理糾紛多因物業收費引起，在已受理的52件物業管理糾紛案件中，有95%以上案件是由于商品房業主未按照合同約定按時交納物業管理費用引起。但業主不交納物管費用的原因十分復雜，有的屬于業主缺乏契約意識，而無理拒絕交費、有的則屬于物業公司管理不到位，而業主對違約在先的物業公司采取的一種自力救濟手段。除物業收費引發物業糾紛外，還有因財產損害賠償、移交物業管理權等引發糾紛，但數量相對較少。

3、案件處理影響較大。物業管理糾紛案件從單個案件看是屬于個體糾紛，但法院的裁判在同一物業管理區域內具有強烈的示范作用。在案件審理時，往往有眾多業主參與旁聽，媒體對此也是高度關注。因此案件呈現群體性特征，如處理不慎，容易產生不良社會影響。

4、案件審理難度較大。當事人主張權利多是依據《前期物業管理協議》，而不是業主大會或業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》?！肚捌谖飿I管理協議》是業主在購房時一并簽訂的，屬于格式合同，協議中對業主交納物業管理費的義務及違約責任規定得很明確，但對物業管理公司不履行物業管理職責及提供的服務質量達不到合同約定應當承擔的責任，往往沒有明確約定，因此爭議較大，給案件審理增加較大難度。

二、物業管理糾紛的防范對策

1、增強業主維權意識。業主應及時召開業主大會，成立業主委員會，在和物管企業平等協商的情況下重新簽訂物業管理合同，并在合同中對物管公司的服務質量、違約責任作出明確約定，監督物管企業履行職責，對不履行物業管理職責的物業管理企業依法解聘。

2、促進物管企業轉變服務理念。物業管理的本質是服務，因此物管公司的理念應從物業管理向物業服務轉變，物管行業應當進一步引入競爭機制，實行優勝劣汰，通過競爭，促使物管企業樹立服務理念、提高服務質量。

3、加強物業主管部門的管理。房地產管理部門要嚴格物管行業市場準入制度和對物業管理合同的審查制度，對有不良記錄的物管公司限期整改，對經教育整頓仍不改正的物管企業要進行警告、罰款，降低其物業管理資質，直至吊銷其資質證書。價格主管部門對物業公司收費情況進行檢查，對只收費不服務、多收費少服務、高收費、亂收費、提供服務質價不符等行為要及時進行處罰。

4、提高案件審理效果。法院在審理物業管理糾紛案件中，應該根據物業管理合同的特殊性，平衡個體利益與公共利益，依法穩妥地作出裁判。同時，做好判后釋疑工作，引導物管企業和業主的理性行為。注意加強法律宣傳，起到審理一案，宣傳一片的效果，以提高當事人的法治意識。