2018年5月7日，住建部門收取了開發(fā)商A公司預(yù)繳的專項(xiàng)維修資金，A公司因與他人發(fā)生糾紛，其開發(fā)房屋被法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。"競(jìng)買須知"載明：“……水、電、維修基金等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)”。2019年9月8日，孫某競(jìng)得房屋，辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后,A公司以孫某未繳納專項(xiàng)維修資金為由，訴至法院，向其追償墊付的專項(xiàng)維修資金。孫某以競(jìng)拍時(shí)涉案房屋不欠繳專項(xiàng)維修基金及其未與A公司簽訂商品房買賣合同為由，拒絕繳納該費(fèi)用。

審理過程中，形成三種意見：

第一種觀點(diǎn)：應(yīng)裁定駁回原告的起訴。本案屬司法拍賣糾紛,因糾紛主體不平等，不屬于民事案件受理范圍。

第二種觀點(diǎn)：應(yīng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。孫某競(jìng)得房屋，與法院形成買賣合同關(guān)系，與A公司無(wú)合同關(guān)系。且房屋在拍賣時(shí)不欠費(fèi)，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三種觀點(diǎn)：應(yīng)支持A公司的訴訟請(qǐng)求。孫某通過競(jìng)拍方式，與A公司形成買賣合同關(guān)系。孫某應(yīng)給付A公司專項(xiàng)維修資金。

本案關(guān)鍵是如何認(rèn)定司法拍賣中當(dāng)事人間的法律關(guān)系?

一、司法拍賣的性質(zhì)

普通拍賣屬于私法范疇，拍賣人、委托人、買受人均是平等民事主體，拍賣糾紛屬于民事案件受理范圍。司法拍賣是公法拍賣，法院依職權(quán)委托拍賣，拍賣公司履行協(xié)助義務(wù)，對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣。法院與拍賣人、被執(zhí)行人、買受人不是平等主體，故法院與其他主體之間的拍賣糾紛不屬于民事案件受理范圍，但其他平等民事主體之間因拍賣引發(fā)的糾紛仍屬民事案件受理范圍。

二、司法拍賣中各當(dāng)事人法律關(guān)系的認(rèn)定

買受人與被執(zhí)行人之間的法律關(guān)系，存在較大爭(zhēng)議。

    第一種觀點(diǎn):法院接受申請(qǐng)執(zhí)行人的委托，將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，交于拍賣公司拍賣，買受人與申請(qǐng)執(zhí)行人形成買賣合同關(guān)系。

第二種觀點(diǎn):司法拍賣是法院強(qiáng)制取代被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)的地位，并以委托人身份委托拍賣其財(cái)產(chǎn)，促成被執(zhí)行人與買受人建立買賣合同關(guān)系。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，法院和申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人、買受人之間并非平等主體。相對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人，司法拍賣是法院實(shí)現(xiàn)權(quán)利人預(yù)期利益的司法行為。相對(duì)于被執(zhí)行人，法院以司法權(quán)強(qiáng)制處分其私有財(cái)產(chǎn)，是意思自治的例外。相對(duì)于拍賣公司，拍賣公司是履行協(xié)助法院義務(wù)單位。相對(duì)于買受人，買受人在競(jìng)得房屋后，與被執(zhí)行人設(shè)立有效的買賣合同關(guān)系，應(yīng)履行法定義務(wù)及約定義務(wù)。

A公司與孫某之間系買賣合同糾紛。孫某競(jìng)拍到的房屋是商品房，孫某作為買受人，應(yīng)當(dāng)依照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定，在辦理房屋入住手續(xù)前，繳納首期專項(xiàng)維修資金。A公司按照規(guī)范文件先行繳存專項(xiàng)維修資金，并不產(chǎn)生免除買受人繳存義務(wù)的法律后果。故，孫某競(jìng)得房屋后，仍應(yīng)當(dāng)向A公司支付所墊付的專項(xiàng)維修資金。