隨著物權法的實施，公民、法人與其他組織的權利意識在日益增強，與房屋權屬有關的爭議也日漸增多。由于我國的房屋權屬登記采用登記生效主義的原則，在登記審查中，絕大多數采用了形式審查的方法。在登記審查中的弱勢審查方式帶來房屋權屬爭議是在所難免的。

我國《城市房屋權屬登記辦法》第二十五條規定，對申報不實的；涂改房屋權屬證書的；房屋權利滅失的而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；因登記機關的工作人員失誤造成房屋權屬登記不實的。登記機關有權注銷房屋權屬證書。從上述規定來看，似乎解決了房屋權利人對于房屋權屬糾紛的解決渠道，只要你能證明申請人有申報不實的證明材料，房屋權屬登記機關就能注銷房屋權屬登記。但事實遠不是如此：對于提出的有關申報不實的證明材料的采信與否，往往涉及到許多疑難復雜的民事權利義務關系。例如，證明是否是共有的房屋，是否是合法繼承或贈與取得房屋，是否是經過合法買賣取得的房屋等等，行政機關如何確信這些證明材料的真實合法，調查核實固然是行政機關的職責，但要達到對證明材料采信或否定的結論，顯然不是登記機關的職能所能辦到的。這就給房屋權屬爭議進行司法救濟提供了空間。

筆者以自身在司法實踐中的體驗，并以權利保護和利益平衡的原則，權衡現行司法審判中的各種做法的利弊，提出如下幾點不成熟的意見，以期得到投石問津，拋磚引玉的效果。

一是充分發揮登記機關的行政審查職能。面對登記審查任務的增加，審查要求的提升，這就要求登記機關配備起一支高素質高效率的登記審查隊伍。對于房屋權利人提出登記申請的材料，登記機關應在現有的法律框架內，窮盡一切審查手段，把房屋權屬爭議擋在登記發證之前。我國物權法既已規定了對不動產物權登記機關的進行實質審查的法定職責，這就要求房屋權屬登記機關必須具有較強的責任意識和敏銳的洞察力，應該窮盡一切審查的手段。包括要求申請人進行具結保證，對申請人進行詢問，要求申請人提供必要的證明材料，到實地進行查看等，將錯誤和瑕疵糾正在登記之前。另外增加公示的途經，讓更多的人有條件知悉房屋登記信息，提高權屬登記前公告的效果。盡可能將房屋權屬爭議解決在登記的行政程序中，最大程度地保證房屋權屬登記的確定性和公信力。

二是啟動房屋權屬機關異議審查和預告登記程序。對于第三人確有證據證明房屋權屬登記中明顯有申報情況失實的，登記機關可以通過聽證或其他方法，給第三人陳述和房屋權屬證書持有人申辯的權利。登記機關也可以通過對證據審查和對關系人的詢問，以及到現場查看的辦法，對確有申報不實的房屋登記，依據《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十一條第一項“申報不實的”予以糾正。如果登記機關能在對第三人提出異議審查中的過程中，糾正房屋權屬登記中失實的錯誤，無疑是房屋權屬爭議解決的最簡便，最經濟，最快捷的救濟途徑。通過異議審查，是可以解決相當一部分的房屋權屬爭議，切莫認為通過確認“申報不實”來注銷房屋權屬登記是有損登記機關的威信，實質上是登記機關通過糾正申請人的錯誤申報提其公信力的最佳途徑，登記機關應充實、加強這條解決房屋權屬爭議的便捷通道。《物權法》中關于房屋買賣中的預告登記程序，是對保護房屋交易安全，保障物權實現是一個重要保證措施。

三是開通房屋權屬爭議司法救濟行民一體的審判渠道。關于在行政訴訟中，既化解行政爭議，同時解決民事權利爭議，不但為行政訴訟所需要，而且被行政審判實務證明是可行的。例如土地使用權的行政確認、批準建房的行政許可、優撫對象的行政確認等等行政訴訟中，無不牽涉到公民權利的爭議。如不對公民權利進行確定，就無法確認行政行為的合法性和正當性。再就本文開頭的案例，對房屋權屬登記的利害關系人所提出權利要求的正當性進行審查，是可以解決房屋申請人提出的申報材料是否失實的問題，從而為是否有必要糾正登記機關錯誤行為提供依據。事實上，房屋登記的利害關系人所提出爭議的理由，一般是不難予以審查的，例如是否是共有人，是否是在先的權利人，應該是登記機關通過詢問、要求增加證明材料以及實地查看后可以確定的。對申請材料的實體審查是登記機關的職責，那也應該是行政訴訟審查的范圍。采取行民一體的審判路徑，為房屋權屬爭議的化解提供了切實可行的司法救濟。

四是建立房屋權屬爭議先民后行的審判順序。民事審判的核心是解決平等主體之間的權利義務關系。房屋權屬爭議的核心是權利和利益之爭，民事訴訟不應以存有房屋權屬證明將其排斥在外。司法機關對利害關系人主張權利的理由是否正當是有權進行審查的，其理論基礎是基于我國實行物權取得的有因性，如物權取得原因的不正當，就必然會導致物權行為的無效。為了解決物權登記爭議中的登記對抗原則與保護善意第三人利益之間的矛盾，維護交易安全，我國物權法第十九條第二款設立了異議登記制度，對于利害關系人提出異議，不動產登記簿的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機關進行異議登記后，利害關系人即可以起訴。法律在這里沒有規定是行政訴訟，還是民事訴訟，但從立法宗旨考量，這個訴訟的目的是來確認利害關系人所提異議的理由是否成立。對平等主體之間權利義務的確認是民事審判的功能。也只有通過民事訴訟才能厘清當事人之間的權利義務關系。利害關系人的異議成立的，行政機關即應依據法院確認的事實，對錯誤的物權登記予以更正。如果利害關系人的異議被法院否認的，或提出異議登記后十五日內未提起訴訟的，異議登記即失去效力。對于利害關系人因不當提出異議登記的，物權法規定了損害賠償的規定，體現了對物權登記權利人的權利保護。民事審判對利害關系人就主張房屋權屬理由的正當與否進行確認，給房屋登記機關對房屋權屬登記變更與否提供具有確定性的依據，是解決房屋權屬爭議的最根本的途徑。