近年來，房產價格不斷上揚，房屋買賣日益增多。在房屋買賣案件中，因悔約引發的糾紛居多，特別是配偶單方簽訂１合同,出售共有房屋，配偶他方以不知道，不同意等理由拒不履行房屋１合同又占悔約糾紛的大多數。由于價值取向的差異，在選擇維護所有權人利益，還是維護善意人的利益方面，實踐中產生不同的看法。為此，筆者在對傳統的法律理論和有關法律規定重新審視有基礎上，對準確認定配偶單方出售共有房屋的效力問題提出一些看法與見解。

一、配偶單方出售共有房屋是否屬于家事代理范圍

配偶單方處分共有財產，一說是絕對的無權處分行為，另一說屬是有區別的家事代理行為。筆者同意第二種觀點，家事代理權又稱日常家事代理權，是指配偶一方在與第三人為家庭日常事務為一定法律行為時，享有代理對方權利行使的權利，法律后果是配偶一方代表家庭所為的行為，配偶雙方均須法律后果．在設立家事代理制度的國家，一般都對家事代理權作出必要的限制，家事代理權行使范圍僅限于日常家庭事務，即夫妻雙方及共同生活的未成年子女日常共同生活的所必要的事務，如購物，衣食，就醫保健，接受饋贈，為子女訂立教育合同等等，如瑞士民法典第163條第１款規定：“妻為家計日常需要之處理，與夫同樣代表共同體。”法國民法典第220 條規定：“夫妻各方都有權單獨訂立旨在維持家庭日常生活與子女教育的合同，夫妻一方依以締結的債務對另一方具有連帶約束力。”該條第3款規定：“以分期付款方式進行的購買以及借貸，如未經夫妻雙方同意，亦不發生連帶責任；如此種購買與借貸數量較少，屬于家庭日常工生活之必要，不在此限。”德國民法典第1357條規定：“婚姻的任何一方均有權處理使家庭的生活需要得到適當滿足并且其效力也及于婚姻雙方的事務。婚姻雙方都通過此種事務而享有權利和承擔義務，但是根據情況得出另外的結論則除外。”夫或妻單方出售共有房屋是否適用家事代理應當從是否為家庭日常生活所必須的角度判斷，不是為家庭日常生活所必需的，不屬家事代理范圍，配偶單方出售共有房屋的行為不產生約束力；如是確實為了治病等實際需要而不得不出售房屋的，則應當屬于家事代理，配偶對方也應承擔由此帶來的法律后果。

二、應注重對善意第三人利益的保護

配偶單方出售共有房屋屬于無權處分，如一味強調對所有人的保護，必定會損害善意第三人的利益，同時也不利于交易的穩定。

在自然經濟社會，人們認為“所有權是人對物最完全的支配權”，強調個人財產神圣不可侵犯，不論受讓人是否出于善意，只要是處分人無權處分，所有權人均可以向受讓人主張返還財產．但隨著生產規模的擴大，市場和交易的發達，所有權逐步社會化，人們發現嚴格保護所有權人的財產所有權，即嚴格強調保護靜態交易安全，可能會產生受讓人為預防受到損害，在任何的交易前定要詳細地調查真正的權利人，否則不可能交易，帶來了不得于迅速交易，不適應瞬息萬變的市場需要等消極后果，因此法律對財產所有權的保護逐漸強調保護動態交易安全，由此保護善意人利益的相關原理得以產生。　

我國的法律同樣對善意人的利益保護作出了規定，如民法中的表見代理制度，善意取得制度，此外我國對于共有的不動產交易應保護善意有的利益更是專門作出規定．1984年8月30日，最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第55條規定：“非所有權人出賣他人房屋的，應廢除其買賣關系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應宣布買賣關系無效。買方如不知情，買賣關系是否有效應根據實際情況處理。其他共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應承認買賣關系有效。”1988年1有26日，最高人民法院審判委員會討論通過的《關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”1990年12月，最高人民法院發布的《關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干意見（修改稿）》第96“條規定：部分共有人擅自處分共有財產或者非所有人擅自處分所占有的財產，如果第三人是善意，有償，依法定程序取得該財產所有權的，第三人不負返還義務，由擅自處分共有財產的人對所有權人負責賠償，法律另有規定的除外。”2001年12月24日，最高人民法院審判委員會討論通過的《關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》第17條規定，夫或妻在處理共同財產上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定；夫或妻因日常生活需要對夫妻共同財產作出處理決定的，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對付善意第三人。以上諸多的法律以及司法解釋，都從不同程度上對所有權的限制，同時也體現了對交易安全的保護。

有學者認為，上述規定是關于共同共有不動產交易適用善意取得制度的規定。我們認為，上述規定不僅僅是關于善意取得制度的規定，因為善意取得適用條件之一是財產已經交付或受讓人實際事實占有財產，而在上述規定中并未強調這一條件，因而受讓人出于善意，不論財產有無交付或已經為受讓人事實占用，對受讓人的利益均應予以保護。

三、善意的認定標準

配偶單方出售共有房屋的無權處分，原則上受讓人只有在有理由相信出讓人系有權處分，并且支付合理對價的前提下受讓房屋，才能被視為出于善意。事實上，配偶單方出售共有房屋行為表現方式不盡相同，受讓人出于善意認定標準也是不同的，對善意的認定標準作一下分析。

1、受讓人明知道或應當知道該房屋為夫妻共有財產：

（1）、出讓人出示了虛假的配偶的受權委托書，承諾書，身份證等，使受讓人有理由相信出讓人有權處分，只要受讓人支付了合理對價，就能認定受讓人系善意的，該買賣行為是有效的。

（2）、如出讓人未能出具證明配偶他方同意其出讓房屋的資料，或者僅口頭表示配偶他方同意出讓房屋，應當根據支付對價，合同訂立時間，事實占有等事實綜合判斷，不能主觀斷定該買賣行為無效，在查清事實的過程中，更不能苛求讓受讓人承擔舉證責任，應當最大限度保護交易的安全。

2、受讓人不知道或不可能知道房屋系夫妻共有財產：

（1）、如果出讓人系房屋所有權證書上載明的所有權人，由于房屋所有權證書上并不載明共有人，因而受讓人有理由相信出讓人有權處分，只要受讓人支付了合理對價，就應當視其為出于善意，該買賣行為應當認定有效。

（2）、如果房屋所有權證書上載明的所有權人非出讓人，而為配偶他方，如出讓人未能出具配偶他方的受權委托書，承諾書，身份證等合法證明材料，在這種情況下進行房屋買賣，則應當認定受讓人非出于善意，該買賣行為應當得到配偶他方的授權 或者等待其追認，否則，應當認定買賣行為無效；如出讓人出具了配偶他方的受權委托書，承諾書，身份證等只要受讓人支付了合理對價，也應當認定受讓人私法出于善意。