《物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”本條是關于抵押權與抵押物出租的規定，抵押人出租已租賃標的物，不影響抵押物上已經存在的租賃關系，承租人的權利優先于抵押權人的權利；抵押權設立后并經過登記的，抵押權人如果出租抵押物，抵押物的租賃對抵押權人的權利不發生影響。

抵押權所追求的是標的物的交換價值，且不要求移轉抵押物的占有；租賃權所追求的是標的物的使用價值，要求移轉標的物的占有。由于抵押權是不以占有為內容的擔保物權，因此當某人將其財產出租之后仍可以該租賃物設定抵押權，這樣就導致同一財產上租賃權與抵押權并存。當抵押權尚未實現之前，承租人獲得租賃物的使用價值，而抵押權人支配抵押物的交換價值，兩者相安無事。然而，一旦債務人屆期無法清償債務時，抵押權人要實現抵押權時，就會發生抵押權與租賃權的沖突。那么如何解決這一沖突呢？《物權法》第一百九十條規定，同一財產上抵押權與租賃權并存時，兩者的關系根據設定的先后，具有不同的對抗效力。該條明確規定了同一財產上抵押權與租賃權的關系，具體涵義如下：

第一，標的物先租賃后抵押情形下的處理規則。

抵押人抵押已租賃的標的物的，不影響抵押物上既存的租賃關系，承租人的權利優先于抵押權，即租賃權設定在前，抵押權設立在后，抵押權不能對抗租賃權。

隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，現代各國民法都逐漸采取了增強租賃權效力即使之呈現物權化的色彩，“買賣不破租賃”即為其體現。

在簽訂抵押合同前，抵押人已經將抵押物出租的，抵押權人行使抵押權而拍賣抵押物的，依據《合同法》第二百二十九條的規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”基于“買賣不破租賃”規則，租賃關系成立后，即使出租人將租賃財產轉讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的財產是負擔租賃權的財產。因此，租賃權成立在先而抵押權設定在后的場合，由于租賃物買受人的所有權不得對抗租賃權，所以抵押權在這種關系中并無優于所有權的效力，租賃權可以對抗抵押權而繼續有效存在。因此《擔保法》第四十八條規定：“抵押人已將出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《擔保法解釋》第65條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”

在上述場合之所以要給予租賃權對抗抵押權的效力，目的在于保護承租人的利益，防止出租人故意通過設定抵押權終止租賃關系或者剝奪承租人的優先購買權。抵押人在已出租的財產上設定抵押權時，抵押權人知道或者應當知道租賃權對抵押權的影響，以及抵押物上存在租賃權負擔的事實，并自愿接受這一負擔，理所當然應當承擔由此造成的法律后果。同樣，在實現抵押權之時，根據“買賣不破租賃”的規則，只要租賃合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租賃權負擔的所有權，承租人仍然可以向第三人主張租賃權。

第二，標的物先抵押后租賃情形下的處理規則。

抵押權設立后并經過登記的，抵押權人如果出租抵押物，抵押物的租賃對抵押權人的權利不發生影響，即已登記的抵押權設立在先，租賃權設立在后，租賃權不能對抗抵押權。

《物權法》在不動產抵押方面采取登記成立主義，在動產抵押方面采取登記對抗主義。因此，無論動產還是不動產抵押，只要登記便產生對抗善意第三人之效力。據此，已登記的抵押權，可以對抗后成立的租賃權；未登記的抵押權，則不能對抗后成立的租賃權。《擔保法解釋》第66條作出了類似的規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”該司法解釋中規定的抵押權不限于是否登記，對于抵押合同成立生效抵押權即發生效力的抵押權，抵押人不履行告知義務時承租人無法了解，因此，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失應承擔賠償責任；但如果抵押人已經將租賃物設定抵押權的事實告知承租人，則抵押人不再對承租人負有損害賠償責任。因為抵押人已經將租賃物已經設定抵押的事實告知了承租人，而承租人仍然愿意承租該租賃物，則他已經預見到了將來如果實現抵押權時，其將喪失對租賃物的使用收益，對這種自愿承擔風險的行為，法律無進行保護的必要。而現行物權法則強調必須是辦理登記的抵押權方可對抗租賃關系，因為已經登記的抵押權具有公示的效力，承租人在承租財產前有義務了解財產是否已經辦理抵押登記，如果承租人知道或者應當知道財產已經抵押登記，仍然愿意接受這類租賃，則應承擔因抵押權實現而使租賃權終止的風險。

對于抵押權設立在先，租賃合同成立在后時租賃合同的效力有幾種情形：

（一）承租人知道租賃物已經設立抵押，知道租賃期限不能超過抵押權實現期限，而置抵押權人的利益于不顧，惡意通謀訂立期限較長的租賃合同，在此情況下，抵押權人可以雙方惡意串通損害第三人為由，要求確認合同無效；當然抵押權人也可以直接行使抵押權，而不管租賃合同是否有效。

（二）承租人知道租賃物已經設立抵押，簽訂了租賃合同，在這種情形下應分兩種情形：

一種情形是抵押權已經登記，在這種情形下抵押權可以對抗租賃權，租賃合同雖然有效，但無法繼續履行，視為附解除條件的租賃合同。

之所以確定這樣的規則，理由有三：其一，在實現抵押權時，買受人可能因標的物上負擔租賃權而不愿高價購買，致使其賣得價款不足以清償擔保債權的，則抵押權人應當有權要求解除租賃關系。其二，即使不動產租賃具有物權化性質，也是后成立的用益權，根據前手權利優先于后手權利的原則，先設定的抵押權當然對抗后成立的租賃權。其三，已登記的抵押財產設定租賃權時，因登記的抵押權具有公示的效力，承租人知道或應當知道租賃財產上存在抵押權的事實，并自愿地接受和承擔了因抵押權實現而使租賃權終止的風險，因此在此場合下抵押權可以對抗租賃權。

另一種情形是抵押權未進行登記，在這種情形下依據《物權法》第一百八十八條、第一百八十九條等規定，未經登記的抵押權不得對抗善意第三人。因此，在標的物先抵押后租賃情形下，如果抵押權未經登記，則不具有對抗善意的承租人的權利，在此法律強調對承租人利益的保護。則抵押權人只能就其損害向抵押人進行追償。

適用《物權法》第一百九十條應注意的幾個問題：

1、在先租賃后抵押的場合，抵押人未告知承租人是否影響原租賃關系？

抵押人履行告知義務的目的在于保護承租人的優先購買權，并非是租賃合同繼續有效的條件。物權法并未要求出租人將已出租的財產抵押時履行書面告知承租人的義務。即使其未履行這一告知義務，原租賃合同繼續有效，即使抵押權是以抵押合同生效時發生效力，也不能影響生效在先的承租人的租賃權，即設立在先，權利在先。

但出租人將已出租的房屋設定抵押的，在抵押權人實現抵押權時，租賃權的存在勢必影響房屋的交換價值，因為受讓人自己無法使用該標的物，而需要承受原租賃合同。因為租賃權的存在影響抵押權人的利益，兩種權利存在沖突，而解決該沖突的最佳辦法就是抵押人依誠實信用原則，盡善良管理人的義務，將已出租財產抵押給抵押權人時，履行告知義務，如果抵押權人明知抵押財產上存在租賃仍然同意接受抵押，則說明抵押權人自愿承受這種不利益，如此可避免事后的權利沖突。但如果抵押人未盡告知義務，致使抵押財產價值減少，則出租人應負損害賠償責任。

2、《物權法》第一百九十條并未強調租賃關系是否已經登記，這意味著即使租賃關系未進行登記，也不影響承租人的權利。但為了平衡抵押權人與承租人的利益，適用本條的前提是：抵押財產已經出租。已經出租應當理解為該財產已經轉由承租人占有，如果抵押人僅僅與承租人簽訂了租賃合同，而并未將該財產轉歸承租人占有的，則無本條的適用，即不能認為原租賃關系不受該抵押權的影響。這樣可以防止抵押人與惡意的承租人將簽訂租賃合同的日期提前，而損害抵押權人的利益。

3、在抵押權和租賃權并存時，如何協調抵押權與承租人優先購買權的沖突？

《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”最高人民法院《貫徹<民法通則>意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣出租房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該買賣房屋無效。”這兩條明確規定了承租人的優先購買權，該權利具有一定的專屬權，只屬于承租人。只要租賃權存在于抵押權上，承租人都有優先購買購買的權利。

由于在已出租財產上設定抵押之情形，租賃權不受抵押權的影響，因此，在實現抵押權時，如果抵押權人想通過抵押權取得抵押物時，就產生抵押權與承租人優先購買權之間的沖突。從表面看，抵押權是物權，而承租人的優先購買權是主要依附于債權的租賃權，因此，抵押權具有優先力，抵押權人可以憑抵押權優先購買抵押物。但法律規定優先購買權并不在于保護承租人的租賃權，而是在于保護承租人獲得租賃物所有權的一種機會，而這種機會對承租人而言就是一種法律明確保護的利益，任何侵害該利益的行為都構成侵權。由此可見，尊重承租人的優先購買權是出租人必須履行履行的義務。如抵押權人為了實現抵押權而變賣、作價、拍賣租賃物時，其未在合理期限通知承租人，構成對優先購買權的侵害，承租人可以以出租人違反法律規定為由要求法院確認出賣租賃物的合同無效。當然，承租人行使優先購買權的條件在于，其只能在于抵押權人同等的條件下才有優先的權利，如抵押權人出價高于承租人而承租人又不愿意以抵押權人的價格購買該物時，只能說明承租人放棄了優先購買權。從另一方面而言，抵押權是優先受償權，優先的內容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權，而優先購買權恰恰是以取得所有權為優先的內容。因此，優先購買權優先抵押權人的抵押權。

在現設定抵押而后出租的場合，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則租賃權將不能存在，因此自然無法產生優先購買權，也就不存在抵押權與優先購買權之間的沖突了。