在《物權法》出臺之前，我國沒有地役權的相關法律規定，僅在《民法通則》中有相鄰關系的規定。《民法通則》第八十三條確立了相鄰關系的基本原則、基本內容和責任形式。最高人民法院《適用民法通則意見》第98條至103條對相鄰關系作了進一步的細化和明確。但是這些規范遠遠不能適應復雜多樣的基于不動產更有效利用的法律關系的調整。

《物權法》第一百五十六條規定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。”該條的規定，意味著我國《物權法》正式確立了地役權法律制度。

地役權是對相鄰關系的一種突破。地役權法律制度可以排除相鄰關系對達成私人協議的障礙，開拓當事人通過協商形成權利義務的空間。地役權因其具有極大的私法自治度，能使當事人完全基于其自身的實際需要，通過自由的約定來設定各種各樣內容的地役權，實現對當事人利益的最大限度的調整，從而能更好地適應現代社會經濟發展的需要。而這一點是作為法定權利效力的相鄰關系所無法容納的。這也是地役權的立法意義所在。在我國現代化建設和實現全民小康的目標上，在現有相鄰關系法律制度的基礎上確立地役權法律制度有獨特而重要的意義。

一、地役權的概念

《物權法》第一百五十六條規定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。”可見，所謂地役權，是指土地上的權利人（包括土地所有人、土地使用權人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權。

地役權一般涉及兩塊土地，且這兩塊土地分屬于兩個所有權人或者使用權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人役使的地塊則稱為供役地。

地役權的概念，包括以下幾個方面的內容：

1、地役權是對他人所有或使用的土地加以利用的用益物權。因此，供役地必須是他人所有或使用的，地役權人原則上不得在自己的土地上為自身設定地役權。但是在我國，由于地役權不僅調整土地所有人之間的關系，更多的是調整土地使用權人之間的關系，因此只要存在兩塊同歸一人所有的土地，而其中一塊歸他人使用的情形，所有權人就存在為自己使用的那塊土地的便利而在自己所有的而為別人正使用的另一塊土地上設定地役權的必要。因此，我國《物權法》對此并未加以禁止。

2、地役權的權利主體既可以是土地的所有人，也可以是土地的使用人。就我國而言，土地的所有人為國家和集體。而使用權人包括建設用地使用權人、土地承包經營權人、宅基地使用權人等。因此，地役權可以界定為：地役權是土地所有人、建設用地使用權人、農村土地承包經營權人、宅基地使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利。

3、地役權的客體通常是土地。由于我國嚴格實行“土地使用權主體與房屋所有權主體一致”的原則，地役權僅以土地為客體，而不包括建筑物。

4、地役權是權利人為了對自己所有或使用的土地上的便利而設定的用益物權。

二、地役權的特點

地役權之設，旨在增進需役地所有人或者使用人利用需役地的便利。基于此種設立目的，地役權具有從屬性和不可分性。

（一）  從屬性

所謂地役權的從屬性，是指需役地所有權或使用權與地役權

具有主從關系，地役權依附于需役地所有權或者使用權而存在。基于地役權特定的設立目的，其存在就是為便于需役地所有人或者使用人利用需役地，故而其具有從屬性。地役權的從屬性具體表現在：

1、地役權的設定以需役地的存在為前提，不能脫離特定的需役地而設定地役權。

2、地役權不能單獨處分，只能與需役地的處分一并為之。

一方面，需役地所有權或者使用權轉讓，如無特別約定，基于地役權的從屬性，地役權也被一并轉讓。換言之，地役權只能隨同需役地一并轉讓，而不能單獨轉讓。《物權法》第一百六十四條對此予以確認，依據該條：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。”這里的土地承包經營權、建設用地使用權等，就是指需役地。

另一方面，地役權不能單獨作為其他權利的標的。《物權法》第一百六十五條規定：“地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。”這就是說，地役權人不得將其地役權單獨設定抵押，而只是在需役地的所有權或者使用權抵押時，地役權一并被抵押。

此外，依據《物權法》第一百六十二條規定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。”這也是地役權從屬性的重要體現。

3、在據以設定地役權的需役地所有權或者使用權消滅的情況下，地役權也因設立目的的喪失而失去存在的必要，從而歸于消滅。《物權法》第一百六十一條規定：“地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。”這是因為，需役地的用益物權人設定地役權時，如果地役權期限超出其使用期限，則由于需役地用益物權已經消滅，地役權也應當一并消滅。可見，該條規定實際上也是地役權從屬性的表現。

（二）不可分性

基于地役權的從屬性，在需役地和供役地發生變化時，地役權不受其影響，仍然存在于原先的需役地和供役地之上，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在，此即地役權的不可分性。

《物權法》第一百六十六條規定：“需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。”該條規定的是地役權享有的不可分性（受讓需役地及其用益物權時，同時獲得地役權）。

《物權法》第一百六十七條規定：“供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。”本條規定的是地役權取得和享有的不可分性（受讓供役地時，同時承擔地役權設定的負擔）。具體規定了地役權在供役地分割時的不可分性。

從上述兩條規定可以看出，一方面，在地役權存續期間，需役地的所有權或者使用權分割歸屬于不同主體的，地役權仍然在原先的需役地上存續，各個新的需役地所有人或者使用人繼續有權行使該地役權。

另一方面，就供役地而言，在地役權存續期間，其所有權或者使用權分割歸屬于不同主體的，地役權仍然在原先的供役地上存續，各個新的供役地所有人或者使用人仍然應當繼續承受該地役權的負擔。

三、地役權的變動

（一）地役權的合同設定

《物權法》第一百五十八條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”可見，地役權的設定，通常通過合同方式進行。地役權的內容，法律允許當事人自由約定。《物權法》第一百五十七條規定：“設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）費用及其支付方式；（六）解決爭議的方法。”其中供役地和需役地的位置、利用的目的和方法為必要條款，而費用等條款則由當事人自由決定是否約定。

（二）  地役權的取得實行登記對抗主義

《物權法》第一百五十八條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”本條規定，地役權自地役權合同生效時設立，是否登記取決于當事人的自愿，法律未作強制性要求。如果當事人未對其地役權進行登記的，則善意第三人取得供役地的所有權或者使用權之后，存在于供役地上的地役權消滅；如果地役權進行了登記，則后續對該地役權的取得、變更、消滅都必須辦理相應的登記手續，否則地役權的變動不能生效。對此，《物權法》第一百六十九條作出了明確規定：“已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”

（三）地役權是物權的一種，其消滅的原因適用對于物權的有關規定

法律為了保障供役地人的利益，提高土地的利用效率，特地又規定了供役地人的解除權，即供役地權利人在滿足某些法定條件的情況下可以解除地役權關系，消滅其土地上的地役權。《物權法》第一百六十八條規定：“地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。”

四、地役權的效力

地役權設定以后，雙方當事人應當盡量保證通行地役權的正常行使，地役權人不能過度行使地役權，以免給供役地人造成不應有的損害；供役地人則應當盡可能地保證供役地符合地役權行使的要求，不能給地役權的行使制造障礙。

《物權法》第一百五十九條規定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。”第一百六十條規定：“地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。”這兩條規定是對地役權效力的一般規定。

地役權合同的簽訂，使供役地權利人和地役權人之間形成了合同關系，合同關系以權利和義務為基本內容。同時，作為反映雙方當事人真實意思表示的合同書，其核心內容也明確界定了各方當事人的權利義務范圍。因此，合同權利和義務是當事人最為關注，法律規定重點規范的問題。權利和義務具有相對性，一方的權利就是對方的義務，反之亦然。當事人雙方的權利和義務系由雙方經過協商一致約定而來，因此，雙方當事人必須嚴格按照合同約定的內容行使自己的權利，同時履行自己的義務。供役地權利人的所有權或使用權，因為地役權的設定的目的范圍而受限制，負有容忍和不作為的義務。地役權人有權依地役權的設定目的和約定的范圍、方式使用供役地，但應對供役地損害最小的方式為之。

五、我國地役權的立法模式

我國《物權法》采取地役權與相鄰關系分別規范模式。從《物權法》的結構安排來看，相鄰關系是置于第二編“所有權”之中的，從體系解釋的角度來看，立法者是將相鄰關系作為所有權的內容加以規定的；而將地役權作為一種單獨的物權形態在第三編“用益物權”中加以規定。可見，我國《物權法》區分了相鄰關系和地役權，認為相鄰關系不屬于一項獨立的民事權利，更非一項獨立的物權類型，而是屬于所有權的內容，它是基于所有權內容而產生的效力的擴張和限制；而地役權則是一項獨立的權利，是一項獨立的用益物權，屬于他物權的范疇。