2014年6月12日，張某出具租房合同一份交由王某收執(zhí)，并注明已收王某租金60000元，租房合同載明：“租房合同 本人張某位于某小區(qū)5#303租于王某，期限三年，租金為6萬元陸萬元，壓金一萬元。 收條，今收到王某租金陸萬元整。收款：張某 2014.6.12”，后張某未能按照租房合同交付房屋給王某租用，經(jīng)王某催要，張某亦未返還王某租金。2014年7月，王某訴來法院，要求判令張某歸還王某借款60000元。審理中，法院經(jīng)向張某之前妻陶某調(diào)查了解，位于某小區(qū)5號樓303室房屋在陶某于2012年與張某離婚時已協(xié)議歸陶某所有，該房從未出租給王某使用。

　　審理中，對本案的定性及處理存在兩種觀點，一種觀點認為應按照房屋租賃合同糾紛處理，另一種觀點認為應按照民間借貸糾紛處理。

　　法院最終采納了第二種觀點，主要基于以下考慮：

　　一、房屋租賃成立的要件及其本質(zhì)特征

　　房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應適用《合同法》有關(guān)租賃合同的一般規(guī)定。房屋租賃合同是當事人一方將租賃物交付另一方使用，另一方為此支付租金并于使用完畢后歸還租賃物的協(xié)議。

　　房屋租賃合同具有以下特征：

　　1．房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。這一點將其與買賣合同區(qū)分開來。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。由于房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用收益，而不得處分。

　　2．房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。房屋租賃合同自雙方當事人達成協(xié)議時成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當事人互負權(quán)利義務，為雙務合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán)，故租賃合同為有償合同。

　　3．房屋租賃合同具有臨時性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權(quán)，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋使用權(quán)的目的不符，也容易因房屋返還產(chǎn)生爭議。而且，租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系，與物權(quán)具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害于租賃房屋的改良。

　　對于房屋租賃合同效力的審查，主要從以下方面進行：

　　1.合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

　　2.房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權(quán)屬有爭議的；(5)屬于違法建筑的；(6)不符合安全標準的；(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　3.房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

　　4. 是否進行過登記備案。相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，租賃當事人應向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。但在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

　　二、民間借貸與房屋租賃的本質(zhì)區(qū)別

　　民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其它組織之間借貸。民間借貸與房屋租賃兩者存在如下本質(zhì)區(qū)別：1．合同訂立的目的不同，房屋租賃的目的是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)，而民間借貸目的是轉(zhuǎn)移貨幣所有權(quán)。2.合同成立的要件不同，房屋租賃是諾成性合同，其不以房屋的交付為合同的成立要件；而民間借貸屬于實踐性合同，必須以款項的交付為借貸合同的成立要件。3.是否從合同中獲利不同，房屋租賃合同是有償合同，出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán)，租賃合同為有償合同，而民間借貸既可以是有償合同也可以是無償合同，既可以附利息，也可以不附利息。

　　三、本案中該協(xié)議名為房屋租賃實為民間借貸

　　本案中，關(guān)于案件的基礎(chǔ)法律事實，應當綜合當事人的陳述及相關(guān)證據(jù)予以判斷。王某與張某之間雖然簽訂了房屋租賃協(xié)議，但是，就雙方的本意來說，王某僅僅是想獲得實現(xiàn)債權(quán)的保障，使該房屋成為張某履行還款義務的擔保，而張某簽訂此協(xié)議，其本意也并非租賃房屋。張某向王某出具租房合同，并注明已收王某租金60000元，但張某未能按照租房合同將房屋出租給王某使用，事實上，張某張某與陶某2012年離婚時，已明確案涉房屋歸陶某所有，張某也無權(quán)出租該房屋，綜上，王某陳述雙方之間名為房屋租賃關(guān)系、實際為民間借貸關(guān)系，應予采信，應當認定雙方的真實的意思表示僅僅是借貸關(guān)系，本案應按照民間借貸糾紛處理。