摘要：我國(guó)存在的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)有數(shù)十年，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，法律不承認(rèn)和保護(hù)農(nóng)民將在集體土地上自建的房屋賣給非集體成員的行為。雖然小產(chǎn)權(quán)房不能不辦理土地使用證，房產(chǎn)證等合法手續(xù)，但由于其價(jià)格低廉，近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量已經(jīng)大大擴(kuò)展。在本文中，分析小產(chǎn)權(quán)房的存在原因，并提出建議以解決這個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房  集體土地  法律風(fēng)險(xiǎn)  治理對(duì)策

　　一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及存在的問(wèn)題

　　（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

　　小產(chǎn)權(quán)房是指：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會(huì)在農(nóng)村集體所有權(quán)土地上，單獨(dú)開(kāi)發(fā)或者與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，由鄉(xiāng)政府或者村委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋。

　　（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題

　　小產(chǎn)權(quán)房從90年代就已經(jīng)開(kāi)始萌芽，在北京、上海等大城市已經(jīng)有數(shù)十年歷史。近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房基于價(jià)格低廉，受到消費(fèi)者的青睞。盡管小產(chǎn)權(quán)房在推進(jìn)城市化進(jìn)程及緩解住房問(wèn)題上起到了一定的積極作用。與此同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房存在以下問(wèn)題：

　　1.交易為法律所禁止

　　部分農(nóng)村集體土地使用權(quán)是限制流通的，小產(chǎn)權(quán)房是其中的一部分。按照《土地管理法》的規(guī)定，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租集體所有的土地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地是違法的。 因?yàn)榇迕駥?duì)于集體所有的宅基地只有使用權(quán)沒(méi)有出賣的權(quán)利。國(guó)家對(duì)于城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和建設(shè)的房屋不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房只能在本村內(nèi)部成員間出售，城鎮(zhèn)居民沒(méi)有權(quán)利購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的房屋土地所有權(quán)是屬于集體的，不能流轉(zhuǎn)到集體組織外，因此在這樣的土地上不能開(kāi)發(fā)和出售商品房。歸根結(jié)底小產(chǎn)權(quán)房是不具有可交易的合法基礎(chǔ)。

　　2.本質(zhì)是“無(wú)產(chǎn)權(quán)”

　　在本質(zhì)上，小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有權(quán)利的，即沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商在商品房買賣過(guò)程中，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)該五證齊全。這五證分別是：《建設(shè)施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。開(kāi)發(fā)商只有五證齊全，才能進(jìn)行商品房交易，房屋買受人才能辦理房產(chǎn)證。但是實(shí)踐中小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)人員不能獲得國(guó)有土地使用權(quán)，也不能獲得城市規(guī)劃、建設(shè)和管理部門的批復(fù)，施工過(guò)程中沒(méi)有檢查監(jiān)督部門。基于上述原因，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家相關(guān)部門不予登記。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證，在現(xiàn)實(shí)生活中容易引起糾紛。

　　3．購(gòu)房者利益得不到法律保護(hù)

　　我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)禁止為小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房者頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。現(xiàn)有的條例規(guī)定，村民建造小產(chǎn)權(quán)房是合法的，法律允許為了安置本村村民在本村集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房。但在安置的過(guò)程中，有些村集體違反規(guī)定擴(kuò)大銷售對(duì)象，以低于銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員價(jià)格，向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的成員銷售，并且沒(méi)有按照上述規(guī)定履行相應(yīng)的備案、審批程序，這種行為是不符合法律規(guī)定的。在以上這種情形下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的第三人即便是購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，并且付出代價(jià)，也使不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，他們的合法利益不易得到法律的保護(hù)。這使得由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的小產(chǎn)權(quán)，因?yàn)椴环戏梢?guī)定，不能正常的買賣。

　　由于“小產(chǎn)權(quán)房”不被國(guó)家承認(rèn)的，所以它是不合法的財(cái)產(chǎn)。法律不保護(hù)小產(chǎn)房的購(gòu)買者。我國(guó)《繼承法》規(guī)定，繼承者繼承公民的財(cái)產(chǎn)必須是合法的財(cái)產(chǎn)。 既然小產(chǎn)權(quán)房是不合法的財(cái)產(chǎn)，得不到國(guó)家的認(rèn)可，它的繼承得不到《繼承法》的保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者不能在所有的房屋上設(shè)立抵押。《物權(quán)法》規(guī)定，在建筑物上設(shè)立抵押權(quán)，必須到相關(guān)部門登記公示，登記時(shí)抵押權(quán)即設(shè)立，否則抵押權(quán)不能設(shè)立。 但是小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)證，所以不能辦理登記。因此購(gòu)房者無(wú)法在所有的小產(chǎn)權(quán)房上設(shè)立抵押。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者因?yàn)椴皇潜炯w經(jīng)濟(jì)組織成員，所以不是合法的購(gòu)房者，當(dāng)集體土地被國(guó)家征用或者國(guó)家組織集體組織成員拆遷，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者都不能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者不是合法的所有者，對(duì)于國(guó)家補(bǔ)償是不能享有的。以上種種情形，對(duì)小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房者都極為不利。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房存在及迅速發(fā)展的原因

　　（一）城鄉(xiāng)二元土地制度是根源

　　小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生暴露出城鄉(xiāng)土地制度的缺陷。國(guó)有土地的規(guī)定更科學(xué)，更符合各方的利益。集體土地的一些法律規(guī)定相對(duì)滯后。與此同時(shí)，我們現(xiàn)有的土地制度安排所有權(quán)權(quán)利的不平等還有土地同地不同價(jià)等等，在確定農(nóng)民補(bǔ)償款過(guò)程中，使得政府權(quán)利有巨大的發(fā)揮空間，導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)利受到侵犯，導(dǎo)致無(wú)效的資源分的問(wèn)題。

　　（二）利益追逐的結(jié)果

　　政府、村集體、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及農(nóng)民是建造小產(chǎn)權(quán)房的得益者。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，促進(jìn)住房供應(yīng)來(lái)源多樣化，減少了政府提供保障性住房的責(zé)任，但政府打破了建設(shè)用地的控制，通過(guò)出讓土地獲得的收入有所損失。對(duì)于開(kāi)發(fā)人員，開(kāi)發(fā)人員與村集體非法合作，以低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)入土地，建設(shè)和銷售商品房，獲得高額回報(bào)。對(duì)于村集體方面取得相當(dāng)大的土地補(bǔ)償費(fèi)和土地增值收益。對(duì)于農(nóng)民而言，建造小產(chǎn)權(quán)房可以大大的增加收入。建造小產(chǎn)權(quán)房，除了建造成本本省，幾乎沒(méi)有成本，又以高于成本的價(jià)格出售，這給建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房者帶來(lái)了巨大的效益。利益的驅(qū)使下，農(nóng)村集體土地所有者會(huì)想方設(shè)法建造小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村基層人民的政府會(huì)想方設(shè)法要“照顧”，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)想方設(shè)法在農(nóng)村集體土地上的建造小產(chǎn)權(quán)房。這確實(shí)是有利可圖的交易，讓小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大量擴(kuò)張。

　　（三）城市化擴(kuò)張的結(jié)果

　　小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)踐基礎(chǔ)是城市化的擴(kuò)大。城市的不斷擴(kuò)大，周邊的農(nóng)村集體土地繼續(xù)被征收，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在這當(dāng)中有個(gè)別未被征用的農(nóng)村集體土地，它有建造小產(chǎn)權(quán)房的條件，除了土地性質(zhì)的不同，周圍的基礎(chǔ)設(shè)施是沒(méi)有什么不同的。盡管一些農(nóng)村集體土地遠(yuǎn)離城市，但道路建設(shè)發(fā)展，生活便利設(shè)的改善，讓農(nóng)村和城市溝通更順暢。這些都為小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生奠定了基礎(chǔ)。

　　（四）房?jī)r(jià)過(guò)高消費(fèi)者的選擇

　　一方面，我國(guó)的住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡：一邊是住房高昂的價(jià)格并沒(méi)有下降，但是經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量卻有限。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是因?yàn)槠涞土膬r(jià)格，消費(fèi)者能在自身經(jīng)濟(jì)承受范圍內(nèi)買到房。也正是因?yàn)閮r(jià)格較低，消費(fèi)者忽視了小產(chǎn)權(quán)房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記這個(gè)大問(wèn)題。這是消費(fèi)者在再三權(quán)衡后基于無(wú)奈做出的選擇。

　　（五）政府監(jiān)管不力

　　對(duì)于監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房，政府職能部門交叉，也正是因?yàn)檫@種監(jiān)管方式不清，使得小產(chǎn)權(quán)房得到大量的發(fā)展。國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也明確指出：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法轉(zhuǎn)讓、租賃集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。完善宅基地審批制度改革，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。” 根據(jù)此決定，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。然而，作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)可以存在這么久，可以從局部區(qū)域，個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，政府有關(guān)行政部門應(yīng)該是失職的，是管理的缺乏和嚴(yán)重的行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是實(shí)際生產(chǎn)者和這種行為的推動(dòng)者。

　　盡管法律明確規(guī)定農(nóng)村土地是農(nóng)民集體所有的，但在現(xiàn)實(shí)中已被視為一種公共資源，特別是在征地過(guò)程中，這已成為地方政府財(cái)政的最終來(lái)源，土地價(jià)值使用于當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)的土地財(cái)政。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)巨大的利益，村集體違反法律規(guī)定，希望能分一杯羹，而小產(chǎn)權(quán)房低廉的房?jī)r(jià)，使得購(gòu)房者非常歡迎。因此，小產(chǎn)權(quán)房，他們?cè)诜傻膴A縫中生存。這既是追逐利息所導(dǎo)致的，又與政府土地管理部門嚴(yán)重失職有關(guān)。

　　三、現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的應(yīng)對(duì)方法

　　（一）關(guān)于在農(nóng)田上建造的小產(chǎn)權(quán)房

　　我國(guó)《物權(quán)法》第43條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。” 《土地法》第44 條、第45條規(guī)定：“農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，屬于基本農(nóng)田的還需要有國(guó)務(wù)院的特批。” 2007 年的《政府工作報(bào)告》中明確提出：“節(jié)約集約用地，不僅關(guān)系當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，而且關(guān)系國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和民族生存根基。在土地問(wèn)題上，我們絕不能犯不可改正的歷史性錯(cuò)誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國(guó)耕地不少于18 億畝這條紅線”。 所以，無(wú)論是基于國(guó)家的法律或根據(jù)黨的政策，或?yàn)榱嗣褡迳娓皣?guó)家的長(zhǎng)久利益，只要占用基本農(nóng)田開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，可依據(jù)相關(guān)規(guī)定責(zé)令拆除或規(guī)定申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，沒(méi)收違法收入，并責(zé)令支付復(fù)墾費(fèi)，責(zé)令改正或治理，可以處以罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　（二）關(guān)于在“四荒地”和農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造的小產(chǎn)權(quán)房

　　集體所有的農(nóng)村土地包括四荒地以及農(nóng)村建設(shè)用地，具有物權(quán)性質(zhì)。因此，所有“四荒地”和農(nóng)村集體建設(shè)土地在征收過(guò)程中可以直接將其轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地，以加強(qiáng)集體土地所有權(quán)的權(quán)力。對(duì)于四種類型的土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，不能一拆了事，以免激化社會(huì)矛盾，引發(fā)社會(huì)矛盾。關(guān)于治理此類小產(chǎn)權(quán)房，筆者有以下建議：首先可以參照我國(guó)劃撥土地轉(zhuǎn)讓的程序辦理，《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。” 基于社會(huì)購(gòu)房者的實(shí)際情況是低收入群體，應(yīng)改為由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員或土地所有權(quán)人繳納土地使用權(quán)出讓金，使小產(chǎn)權(quán)由不合法轉(zhuǎn)為合法。其次，可以參照經(jīng)濟(jì)適用房的做法，這樣小產(chǎn)權(quán)房從無(wú)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂胁糠之a(chǎn)權(quán)。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中第30條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)”。 由此，小產(chǎn)權(quán)房有了部分產(chǎn)權(quán)后，房屋購(gòu)買者可以享有部分物權(quán)，可以穩(wěn)定社會(huì)秩序，同時(shí)能穩(wěn)定不斷上漲的房?jī)r(jià)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。

　　（三）關(guān)于在農(nóng)民自有宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房

　　關(guān)于在農(nóng)民自己的宅基地建造的小產(chǎn)權(quán)房，筆者認(rèn)為可以按照《合同法》相關(guān)規(guī)定來(lái)解決。《土地法》第152 條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。” 因此，農(nóng)民在自己的宅基地上建造小產(chǎn)權(quán)房是法律允許的。但是農(nóng)民把建造好的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)以外的成員是不合法的。相當(dāng)于買房子的人的與土地使用權(quán)人簽訂了的房屋買賣合同是無(wú)效的。《合同法》第52條規(guī)定：“違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，行政法規(guī)的規(guī)定訂立合同無(wú)效。” 因此小產(chǎn)權(quán)房銷售合同是無(wú)效的，房屋的購(gòu)買者只能要求賣方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任來(lái)挽回?fù)p失。在現(xiàn)實(shí)中，有部分農(nóng)民沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家批準(zhǔn)或者利用其它途徑來(lái)騙取批準(zhǔn)或者宅基地，他取得土地使用權(quán)的手段是非法的，因此在非法獲得的土地上建造小產(chǎn)權(quán)房也是非法的。對(duì)于此種情況，人民政府、縣級(jí)以上行政主管部門應(yīng)責(zé)令農(nóng)民歸還非法占用的土地，并限期拆除新建的違法房屋。

　　四、防范小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)產(chǎn)生的一些建議

　　（一）盡快建立統(tǒng)一的土地制度

　　產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的根源是我國(guó)目前的土地制度。要想徹底解決小產(chǎn)權(quán)房，只能改革現(xiàn)有的土地制度，使得農(nóng)村土地能夠具有完全的所有權(quán)。為了防止我國(guó)現(xiàn)有的耕地不斷流失，國(guó)家應(yīng)該控制農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用土地。除了禁止農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓，還有多種方法來(lái)防止耕地流失。例如，農(nóng)村集體土地和城市建設(shè)用地“同一個(gè)地方，同樣的價(jià)格，同樣的權(quán)利”，使農(nóng)民失去了土地能得到和土地的市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用。筆者建議立法者全面修訂土地管理法律制度，修訂土地所有權(quán)制度，土地用途管制制度，土地征用和轉(zhuǎn)讓制度，土地承包管理和房地產(chǎn)管理等規(guī)范。要積極打破打破人為分割城鄉(xiāng)，建立土地所有權(quán)的全國(guó)統(tǒng)一制度。這是實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的唯一途徑，統(tǒng)一城鄉(xiāng)房產(chǎn)的法律地位，使全部問(wèn)題得到完全解決。

　　（二）完善有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)

　　小產(chǎn)權(quán)房是在中國(guó)存在的一種特殊類型的住房，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的管理沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，我國(guó)沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)能說(shuō)清楚，這在一定程度上使小產(chǎn)權(quán)房住房數(shù)量得到大量的擴(kuò)張。建立規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的法律已經(jīng)迫在眉急。因?yàn)橥恋氐亩w制，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地和國(guó)有土地的價(jià)值差異，村集體組織為獲更多的價(jià)值，往往與開(kāi)發(fā)商簽訂非法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)議，在某些地方甚至農(nóng)村的農(nóng)田變成建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，這是明顯違反了國(guó)家的土地制度。在這種情況下，應(yīng)該分離農(nóng)村集體與本村土地的所有權(quán)，使得農(nóng)村集體只有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，以防止其隨意改變土地用途。筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

　　（三）切實(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管

　　要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的法律監(jiān)管。首先當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)處罰的立法。對(duì)于開(kāi)發(fā)商破壞國(guó)家土地管理秩序，損害財(cái)政稅收的違法經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，刑法目前沒(méi)有專門規(guī)定罪名以及刑罰。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已經(jīng)激化，亟待刑事立法。應(yīng)當(dāng)盡快制定專門規(guī)制開(kāi)發(fā)商的罪名和刑罰。對(duì)于刑罰，可制定較高的法定刑。如不能及時(shí)制定法律，也可以司法解釋的方式來(lái)救濟(jì)。如對(duì)現(xiàn)有的非發(fā)經(jīng)營(yíng)罪、合同詐騙罪等罪名進(jìn)行合理的擴(kuò)張解釋。在司法實(shí)踐中，可以產(chǎn)生典型的判例來(lái)推動(dòng)打擊開(kāi)發(fā)商非法的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。其次，要嚴(yán)格執(zhí)行法律。刑法增加監(jiān)管開(kāi)發(fā)商條文后，更重要的一步是行政執(zhí)法部門，各級(jí)要嚴(yán)格執(zhí)法，如果是有責(zé)任，疏忽或?yàn)^職甚至犯罪行為時(shí)，既要追究其法律責(zé)任，還要追究其紀(jì)律責(zé)任，真正做到嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違法違規(guī)行為，絕不手軟。

　　（四）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格應(yīng)該和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入相適應(yīng)，住房?jī)r(jià)格過(guò)高或過(guò)低對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。隨著我國(guó)城市化水平的提高，城鎮(zhèn)人口會(huì)大量增長(zhǎng)，各級(jí)政府的重要任務(wù)是控制不斷上漲的房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。首先，政府要控制供應(yīng)土地，要制定科學(xué)的供應(yīng)土地計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。其次引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，給予首次購(gòu)房居民更多的優(yōu)惠政策。要嚴(yán)格審批二次購(gòu)房者，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房。再次加大處罰力度，提高政策的可操作性，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法犯罪行為，促進(jìn)信用體系的建設(shè)，促進(jìn)透明的公共行政。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)禁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　（五）完善城市住房保障體系

　　政府應(yīng)確保城市低收入家庭的住房保障，完善現(xiàn)有的城市住房保障體系也有利于解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。從大多數(shù)城市目前的實(shí)際情況來(lái)看，住房的問(wèn)題不能完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，應(yīng)該有一個(gè)適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控，加大保障性住房的供應(yīng)。地方政府應(yīng)提供經(jīng)濟(jì)適用住房，公共租賃住房和廉租住房，包括根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和住房需求的保障性住房，進(jìn)一步加大保障性住房，要使低收入家庭沒(méi)有房住的現(xiàn)象不再發(fā)生，并把農(nóng)在城市有穩(wěn)定工作的農(nóng)民工也列入保障性住房的范圍。政府部門提供足夠的保障性住房建設(shè)用地，避免土地供應(yīng)不足影響保障性住房建設(shè)進(jìn)度。國(guó)家財(cái)政部門應(yīng)該供應(yīng)住房保障資金，在年度預(yù)算的時(shí)候要預(yù)留住房保障資金。政府從出賣土地中獲得的收入，應(yīng)拿出部門用于建設(shè)保證性住房。同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際情況，政府將進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，如房地產(chǎn)投資信托基金，發(fā)行債券及其他建筑住房保障的發(fā)展建立，政府在這種情況下，應(yīng)引導(dǎo)監(jiān)督。如果保障性住房?jī)r(jià)格合理，充足的數(shù)量，位置是正確的，大多數(shù)低收入家庭可以有房住，那么小產(chǎn)權(quán)房將不再有市場(chǎng)號(hào)召力。

　　結(jié)語(yǔ)

　　小產(chǎn)權(quán)房的治理和防范，涉及到多方利益。因此，立法應(yīng)盡可能考慮各方的利益。與此同時(shí)，我們應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有深遠(yuǎn)的歷史和現(xiàn)實(shí)的原因，解決這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)長(zhǎng)期的工程。筆者相信，通過(guò)各級(jí)政府的不懈努力，并加強(qiáng)立法建設(shè)，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題將得到妥善解決。

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