隨著小區住宅的不斷增多以及《物權法》的即將實施，物業糾紛案件，如物管費的征收、小區安全、車庫車位的收費等問題接踵而至，出現大幅增長的趨勢。 2007年以來，淮安市淮陰區法院立案受理了13件物業管理類案件，比去年同期上升近50%。對此現象，該院分析了案件增多的原因并提出解決此類問題的對策。

一、物業糾紛案件增多的原因

一是法規不健全矛盾突出。目前我國尚無統一的物業管理法律、法規，即將實施的《物權法》也僅在第六章“業主的建筑物區分所有權”有部分規定，即便如此，不少學者對小區管理存在的問題也不斷的提出合理化建議，建議制定《物權法》的實施意見，以期進一步完善。各地的地方性法規及政府規章的規定則較為籠統，不能涵蓋各種權利義務關系，直接導致物管亂收費、亂管理，以致于出現小區物管被業主集體罷免等現象。

二是權力被濫用管理混亂。由于物業管理企業（公司）在專業知識以及經濟實力等方面的優勢地位，在履行物管合同時，業主或業主委員會與物業管理企業（公司）實質上的權利義務歸屬發生了偏離，物業管理企業（公司）在物業管理與服務活動中濫用或擴張受托管理權限，致使受托管理權異化，導致業主對物管的不滿，引發糾紛，業主甚至以不繳物管費進行對抗，使得物管糾紛官司的產生。

三是權利不行使糾紛較多。部分業主只認識到對其獨占物權部分行使權利，對共有部分則以放棄權利不履行義務。另外，業主委員會在大部分小區尚未成立，即使成立，也不能積極或正確履行其職責，保護業主合法權益，替業主解決實際問題，如房屋維修問題等，以致業主的權益收到侵犯卻無處投訴。有的雖然小區實行業主自治，業主委員會直接參與管理，但卻以獲取自身利益為出發點，甚至損害業主權益，引發業主的不滿，致使糾紛產生。

四是監管不到位效力太差。對物業公司的監管，我國法律、行政法規目前尚沒有設定一個專門的機構，部分地方性法規及政府規章雖然設定了一些專門機構，但具體權限不明確，導致監管不到位的現象大量存在。現實生活中，一般只有業主的監督，業主委員會起的作用反而不大，而業主的團體意識不是太強，監督的力度較弱，物業公司對小區的管理往往“為所欲為”。

二、解決物業糾紛案件的對策

一是完善立法，使得維權有法可依。明確政府、開發商、物業管理、業主以及業主委員會之間的法律關系和權利義務以及行為規則，平衡各主體之間的利益。對業主關心較多的物業收費、小區安全、衛生、公共面積的權屬劃分以及車庫車位的歸屬等問題作出較為具體易于操作的規定，充分保障廣大業主的合法權益。

二是加強宣傳，使得法治深入人心。加強法治宣傳工作，各地司法行政部門、法院、律師協會及消費者協會要定期深入住宅小區，采用各種形式宣傳相關法律常識，尤其是對《物權法》的宣傳更要加大力度，提高業主及物業管理企業（公司）的法律意思，使得法治深入人心，提高物業公司依法管理小區、業主依法維權的法律意識。

三是加大監管，使得物管依法管理。在法律、行政法規尚沒有設定專門機構監管的情況下，地方性法規及政府規章可以設定專門機構對物業管理企業（公司）進行監管，有關部門應嚴格審查物業管理公司的資質，提高設立物業公司的條件，創造和維護公平競爭的物業管理市場環境，落實業主自己選擇物業管理公司的權利；同時加強對物業管理收費的監管，依法查處物業管理中的不規范行為，以切實有效的監管促進物業管理行業的規范發展。

四是加強調解，使得糾紛妥善處理。當物業公司與業主矛盾無法解決時，訴訟便成了最終的選擇。物業管理糾紛案件，牽涉面較廣，涉及到物業公司的合法權益，如物管費的收取；涉及到廣大業主的權益保護，如小區安全、車庫車位費收取后的去向等問題，原被告雙方的矛盾較為尖銳，處理不好極易轉化為社會糾紛。法院在處理該類案件過程中應充分考慮法律效果與社會效果的統一，積極引入調解機制，加大調解力度，力爭審結一案解決一類糾紛，達到案結事了的效果。