我國《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定：“房屋租賃實行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。”第十四條規定：“房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第15條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。”從這些法律條文中我們不難看出，我國目前有關租賃權物權化的相關立法過于簡單，存在很多問題。

1、《合同法》第二百二十九條沒有區分動產與不動產，筆者認為是不妥的。理由：首先，動產承租人一般無經濟上弱勢的問題，不像不動產租賃與基本生存聯系緊密，故動產租賃權沒有上升為物權性特殊保護的必要。再者，動產租賃的公示存在很多問題。動產租賃適用買賣不破租賃必須有有效的公示方法，若對其適用登記制度，一方面，動產價值量小，易于移動，且動產承租人并非經濟上弱勢，對其花費人力物力進行登記公示沒有必要。另一方面，在交易自由順暢的市場經濟制度中，動產交易快速頻繁，對其所有權進行登記在實踐中都屬難事更不要說對這樣期限不定或較短的租賃權了。而若以交付為動產承租公示方法，則會因為公信力低而引發很多對善意第三人利益造成損害的問題。

2、我國登記制度還很不完善。由于多年來對登記公示作用的忽視，而片面強調登記的行政管理職能，從而使登記與部門行政職能和職責利益密切聯系在一起，造成了登記機關多頭執政，信息不公開、注重監管不注重服務、登記信息失真和查詢不便等諸多問題。因此，從租賃物受讓人的角度講，受讓人在取得受讓物時，若有關租賃物上的租賃權情況登記失真或查詢不便時，受讓人將會在不清楚受讓物權利狀況情形下，取得有負擔的租賃物所有權，對自身利益產生不利影響；從承租人角度講，若原出租人和受讓人之間發生所有權轉移時的不動產過戶登記出現上述問題，承租人主張租賃權將無保障。

筆者認為，要想完善租賃權物權化，首先，必須在立法中明確規定對于不動產和價值量大的動產適用買賣不破租賃之特殊保護。其次，應完善我國登記制度。第一，建立統一的登記制度。登記仍應由行政機關承擔，但要專門化，統一化。第二，擴大登記范圍。隨著物權制度的發展，會有越來越多的權利必須在登記簿上登記，如具有物權性質的不動產租賃權，其特性決定了必須將其登記在登記簿中。第三，建立實質審查制度。第四，建立登記機關責任制度。