2006年4月，王某與其妻子李某共同以18萬元價(jià)格購買了一小區(qū)商品房，房產(chǎn)證登記的王某名字。兩年后，王某與其同事錢某關(guān)系曖昧，王某在李某不知情的情況下，于2009年5月將房屋以18萬元轉(zhuǎn)到錢某名下。2011年2月李某才發(fā)現(xiàn)自己的房屋已歸他人，故將王某與錢某訴至法院，請求法院確認(rèn)王某與錢某之間的房屋買賣協(xié)議無效，王某李某共同享有該房屋產(chǎn)權(quán)。錢某認(rèn)為，本案涉及的房產(chǎn)是其以18萬元的價(jià)格購買，賣主王某明確告知房產(chǎn)的共有人李某知曉并同意。現(xiàn)王某因?yàn)榉績r(jià)上漲反悔，有失誠信。

本案在審理過程中，就能否支持李某的主張存在兩種不同意見。

第一種意見認(rèn)為在本案中王某已經(jīng)將房屋轉(zhuǎn)到錢某名下，并且王某明確告知錢某房產(chǎn)的共有人李某知曉該事并同意變賣，根據(jù)保護(hù)善意第三人的精神出發(fā)，應(yīng)駁回原告的起訴。

第二種意見認(rèn)為在本案中錢某稱其在與王某簽訂房屋買賣合同時(shí)，李某知曉并同意，但沒有提交相關(guān)證據(jù)，且王某對此予以否認(rèn)，故對錢某的主張不予采信。王某未經(jīng)李某同意即處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王某的行為屬于無權(quán)處分。無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，除受讓人為善意第三人的情形外，所有權(quán)人有權(quán)追回。另經(jīng)查明，2006年至2009年該區(qū)域房屋價(jià)格已明顯上漲。錢某購買涉案房屋以明顯不合理的價(jià)格購買，故其不屬于善意第三人。因此，王某與錢某簽訂的房屋買賣合同在共有人李某事后不予追認(rèn)的情形下，屬于無效合同。據(jù)此，法院判決王某與錢某簽訂的房屋買賣合同無效，該房屋屬于原告李某與被告王某共同所有。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。

本案是夫妻一方單方處分共有房屋而引起。夫妻婚后購置的房產(chǎn)通常屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但購房時(shí)往往因?yàn)楦鞣N原因在房產(chǎn)證上只登記了一個(gè)人的名字，從而產(chǎn)生了真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致的情況。如果夫妻之間發(fā)生矛盾，一方擅自將該房產(chǎn)出售給第三人，另一方得知后起訴要求第三人返還房屋。此時(shí)，法律如何平衡真實(shí)權(quán)利人與第一人的利益?這就涉及登記的公示公信原則及善意第三人的認(rèn)定問題。善意第三人基于對登記內(nèi)容的信賴，而與登記記載的權(quán)利人所做的交易行為，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生與真實(shí)權(quán)利人的交易行為同樣的法律效果。即使真實(shí)權(quán)利人與登記記載的權(quán)利人不一致，也不能影響善意第三人通過交易而取得該權(quán)利。這就是法律上的房地產(chǎn)登記公信原則。依據(jù)《物權(quán)法》第106條它還必須符合下列條件：首先，第三人必須是善意的，所謂善意，指的是第三人不知道也不可能知道房地產(chǎn)登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致；其次，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；再次，第三人必須支付合理對價(jià)，若第三人是無償或明顯低價(jià)從登記權(quán)利人處取得房地產(chǎn)，則不受登記公信力的保護(hù)。因此筆者認(rèn)為在買二手房前針對屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，但登記卻只為夫妻一方的情形，過戶時(shí)應(yīng)要求共有人夫妻二人同時(shí)到場并提供結(jié)婚證(或夫妻關(guān)系的其他證明)、有效身份證件，一方不能到場可要求其出示共有產(chǎn)權(quán)人聲明，保證交易安全。

本案中，錢某以明顯低于市場價(jià)的價(jià)格購得此房，且基于其與王某的關(guān)系，其不可能不知道真實(shí)的權(quán)利人應(yīng)該是王某夫妻二人，故錢某不屬于善意第三人，所以應(yīng)依法認(rèn)定王某與錢某所簽的購房合同為無效合同。