新華網南京12月18日電（虞啟忠）小物業關聯大民生，物業糾紛一直是社會矚目的焦點。近年來，江蘇各地法院非常重視物業糾紛的源頭預防與化解工作，在妥善審理相關案件上成效斐然。2024年1至11月，全省法院受理物業服務合同糾紛34000余件，同比下降50.8%。

為深入推進全省物業糾紛的實質性化解，引導物業行業規范治理、業主自我管理以及社區自治，切實保障各方合法權益，12月18日，江蘇高院發布一系列極具典型意義的物業糾紛案例。這些案例涵蓋業主新類型權益保障、業主自治管理、物業服務范圍、物業費訴訟時效等諸多關鍵問題，為物業糾紛案件的審理提供了重要參考。

業主知情權受法律保護

在張某等17位業主訴蘇州某物業公司、某小區業主委員會業主知情權糾紛一案中，蘇州某小區的張某等17位業主因不滿小區業主委員會未盡職履責，致使物業服務缺乏有效監督，居住環境日益惡化，遂將業主委員會及物業公司訴至法庭。他們要求公開業主大會及業主委員會決定及會議記錄、公共收益收支明細、維修基金籌集使用情況、公共能耗收支明細以及業主委員會銀行賬戶明細等，并提供原件以供查閱、復印。

法院經審理判定，業主知情權受法律保護，但需在法定范圍內合理行使，相關主體負有協助義務。最終，依據業主委員會與物業公司的職責范疇，法院判決業主委員會公布業主大會或業主委員會決定及會議記錄、業主委員會銀行賬戶明細；物業公司公布公共收益收入明細賬目、支出明細賬目以及公共能耗收支明細賬目；業主委員會、物業公司公布維修基金籌集、使用情況，張某等業主可查閱、復印相關文件與材料。

此案例彰顯了業主知情權作為法定權利的重要性，同時也凸顯了業主委員會和物業公司建立信息公開制度的必要性。

業主有權要求物業配合安裝充電樁

東臺市的陳某訴某物業公司物業服務合同糾紛一案同樣極具代表性。陳某作為東臺市某小區地下車庫的業主，在2022年1月21日請供電局施工隊在自有車位安裝新能源汽車充電樁時，遭到物業公司阻攔。多次協商無果后，陳某訴至法院，請求判令物業公司出具同意安裝的證明。

法院審理后認為，發展新能源汽車對國家能源安全、節能減排和大氣污染防治意義重大，充電設施是新能源汽車不可或缺的設備，陳某在自有車位安裝充電樁屬于合理使用。物業公司應配合業主出具證明，至于安裝是否符合用電條件、消防等要求，則由供電公司等相關部門依據現場勘查狀況判斷。一審法院支持了陳某的訴求，二審法院維持原判。

該案例體現出在新能源產業蓬勃發展的背景下，物業公司應積極配合業主安裝充電樁，以滿足業主的合理需求，順應社會發展的新要求。

居委會代簽合同具約束力

南京某小區發生的一起物業服務合同糾紛引發廣泛關注。該小區原物業公司撤離后，因未選舉產生業主委員會，社區居民委員會組織業主推選深圳某物業公司臨時托管小區，并對相關情況進行公告。然而，業主余某不認可居委會與該物業公司簽訂的物業服務托管合同，拒絕交納物業費。

法院依據住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定，判定社區居民委員會在代行職責期間與深圳某公司簽訂的托管合同對全體業主具有約束力。既然深圳某物業公司已為小區提供了物業服務，小區業主便有義務繳納費用，故而判決余某支付物業費。

此案例明確了居民委員會在特定情形下代行業主委員會職責的合法性，以及所簽合同對業主的約束力，為解決小區物業服務臨時性銜接問題提供了法律依據。

業主不能以非物業服務范圍事項拒交物業費

連云港某物業公司與房某的物業服務合同糾紛涉及物業費交納爭議。房某以小區其他業主私自將車庫改成房屋居住或出租，而物業公司未盡管理義務為由，拒交2020年7月29日至2022年7月29日期間的物業費。

法院經審理認為，連云港某物業公司已依約履行了物業服務義務，對于其他業主私改車庫問題，物業公司并無執法權，且已采取了積極舉措，如發出整改通知、向有關職能部門反映等。所以，房某不能以此為由拒付物業費，若認為相鄰業主的改建行為侵犯了自身權益，可另行主張。

該案例明確了物業公司的職責范圍，以及業主不能以物業服務范圍之外的事項抗辯物業服務不到位而拒交物業費的準則，有助于規范業主與物業公司在物業費繳納方面的行為。

物業費分期收取的訴訟時效問題

徐州某小區的江蘇某物業公司訴楊某物業服務合同糾紛一案，涉及物業費分期收取的訴訟時效問題。2013年7月，該小區業主委員會與江蘇某物業公司簽訂《物業管理服務合同》，約定物業費半年交一次。業主楊某自2013年9月后因認為房屋存在質量問題、物業服務管理不到位等緣由不再交物業費。2022年1月，物業公司催交無果后起訴。

法院認為，由于物業費屬于定期繳納，每筆物業費應系獨立之債，訴訟時效應獨立計算。因江蘇某物業公司未提供充足證據證明其在2013年9月1日至2018年12月31日期間的物業費訴訟時效屆滿前主張過權利，故法院未支持其該期間物業費的訴請。

此案例明確了物業費分期收取時訴訟時效的計算方式，提醒物業公司應及時主張權益，避免因超過訴訟時效而影響勝訴權益，對物業公司維護自身合法權益有著重要的警示作用。

江蘇高院此次發布的物業糾紛典型案例，從多方面為物業糾紛的解決提供了清晰的法律指引，對于規范物業服務市場、促進業主與物業公司之間的和諧關系、推動基層社會治理創新有著極為重要的意義，為構建和諧穩定的社會環境筑牢了堅實根基。