法院：從業主利益出發，判決將費用直接移交現物業

昆山市某商業中心因其獨特的外觀備受關注，吸引眾多游客前來參觀、拍照，成為了火爆的“網紅打卡地”。近日，昆山市人民法院妥善審結一起涉該商業中心的項目合同糾紛，切實維護一千余戶業主合法利益，一攬子化解潛在群體性糾紛。

2023年6月30日，該商業中心的前期物業——昆山某物業公司退場，退場前預收物業費、公共收益等各項費用合計188余萬元。隨后，該商業項目開發商與上海某物業公司簽署合同，約定自2023年7月起，由上海某物業公司為該商業中心提供物業服務。

2023年8月，新老物業交接過程中，昆山某物業公司向上海某物業公司發出《預收費用清單》，對預收費用金額予以確認。上海某物業公司表示該商業中心有諸多設施亟待查驗、維修，現因資金缺乏，相關工作無法正常開展，故要求昆山某物業公司轉交退場前預收費用，以保障物業管理正常運行。

昆山某物業公司表示預收費用均發生在其與各個商業中心小區業主之間，根據合同相對性原則，上海某物業公司不是要求返還的適格主體，無權主張權利，其將與各個業主自行處理費用結算問題。上海某物業公司隨即向昆山市人民法院提起訴訟，請求判令昆山某物業公司支付預收的費用188余萬元。

2024年1月，該商業中心成立第一屆物業管理委員會，業主們以物管會為代表提出訴求。在征集廣大業主意見后，物管會討論決定授權委托上海某物業公司對昆山某物業公司發起追討相關費用的訴訟。

法院經審理認為，案件爭議焦點在于昆山某物業公司是否應將預收費用支付給上海某物業公司。上海某物業公司于2023年7月開始接手提供物業服務，因物業服務產生的權利義務也由上海某物業公司繼受。雖然雙方沒有直接的合同相對性，但案件涉及公共利益問題，雙方應當以整體商業中心小區及全體業主的共同權益為中心，處理好物業交接事宜。如若昆山某物業公司與各個業主一一結算，既增加業主的訴累，也會對后期物業費的再次收取加大難度，存在引發新訴訟、激化矛盾的風險。因此，上海某物業公司要求昆山某物業公司移交上述費用，再由上海某物業公司統一與業主對接結算，更有利于相關事宜的處理。

最終，法院支持上海某物業公司的全部訴訟請求，判決昆山某物業公司向上海某物業公司支付預收的相關費用188余萬元。昆山某物業公司不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

在日常生活中，業主常常面臨物業公司更替的情況，因銜接不暢導致的交叉交費、交叉服務更是目前物業管理糾紛中日益突出的新問題。作為物業公司，合同屆期完善交接是其基本義務。本案中，預收物業費的返還問題關涉全體業主切身利益，由新物業公司統一主張返還物業費，既符合交易便捷原則，維護小區整體公共利益；同時妥善化解了潛在訴訟風險，有力避免“一案結多案生”。